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CRESME Il mercato immobiliare ora dipende tutto dai fondamentali economici di Paolo De Alessandris dicembre 2012 .pdf



Original filename: CRESME - Il mercato immobiliare ora dipende tutto dai fondamentali economici - di Paolo De Alessandris - dicembre 2012.pdf
Title: 5. PRODUZIONE E TERRITORIO
Author: rita trinca

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IL MERCATO IMMOBILIARE:
ORA DIPENDE TUTTO DAI FONDAMENTALI ECONOMICI
Paolo De Alessandris
Responsabile Area mercato immobiliare Creme SpA

Il mercato è ancora “disallineato”? Secondo i dati elaborati dal CRESME, se le
previsioni per il 2013 fossero rispettate, i parametri rientrerebbero in linea (o al di sotto)
rispetto alle medie di lungo periodo e ci sarebbero le condizioni per la ripartenza. Tali
condizioni si basano su: prezzi delle abitazioni, numero di compravendite, vivacità del
mercato, rapporto tra prezzo delle abitazioni e reddito disponibile delle famiglie, credito
per l’acquisto di abitazioni. Questo il tema centrale di quest’anno che si delinea il più
difficile in assoluto per il mercato italiano negli ultimi 60 anni. Il più difficile perché
riunisce un profondo calo delle transazioni e dei prezzi e perché segna l’ingresso nel
settimo anno di smaltimento della “sbornia immobiliare”. Quanto vedremo nella
presentazione ci parla del mercato immobiliare con riferimenti al passato ed a medie di
lungo periodo; ci preme tuttavia osservare che nelle asettiche parole “mercato” e
“media” si possono perdere di vista alcuni tasselli che fanno riferimento ai mutui in
sofferenza e quindi a famiglie in difficoltà economica in cui la disoccupazione in
crescita sta via via allargando la fascia debole. Poiché ci troviamo di fronte ad un
nuovo anno, il 2013, che, senza l’introduzione di strumenti di sostegno alle famiglie e/o
alle piccole imprese, potrebbe rivelare tensioni sociali in aumento, e per non incorrere
in “semplificazioni statistiche” (il ‘pollo di Trilussa’ per intenderci), su alcuni temi delicati
dal punto di vista socio-economico, si apriranno brevi temi di riflessione.
Lo scorso anno eravamo in bilico tra “il definitivo atterraggio del mercato immobiliare e
una nuova caduta”; possiamo confermare che l’ipotesi del double dip è quella che
meglio rappresenta lo stato attuale del mercato ma anche dell’intera economia italiana.
La linea di profonda discesa porta a ritenere che il mercato abbia toccato il fondo (o lo
stia toccando in questi trimestri a cavallo tra 2012 e 2013) in termini di riduzione delle
compravendite e che presumibilmente a fine 2013 o inizio 2014 terminerà la
contrazione in termini nominali dei prezzi. Ciò non significa affatto che il mercato
riprenderà a crescere dal 2014 ma soltanto che sono state ristabilite le condizioni per
cui esso possa ripartire. L’effettivo avvio della fase ascendente del prossimo ciclo

1

dipende dalle condizioni dell’economia italiana con i suoi parametri fondamentali dati
da occupazione, produzione, export che devono porre basi solide alla ripresa dei
consumi e degli investimenti.

IL CICLO IMMOBILIARE DELLE ABITAZIONI IN RELAZIONE AL TASSO MEDIO SUI MUTUI CASA
CONTRATTI DI COMPRAVENDITA - PREZZI DI MERCATO IN MIGLIAIA DI € (VALORI COSTANTI ’98)

Fonte: elaborazione CRESME su fonti varie

Le compravendite di abitazioni, con il -24,3%1 del 2012 (proiezione annua della
variazione tendenziale 1° semestre 2012 su 1° semestre 2011) scenderebbero al di
sotto del minimo della serie storica “ufficiale” su dati Agenzia del Territorio e Ministero
dell’Interno. Anche i prezzi delle abitazioni, secondo i dati CRESME, scenderebbero al
di sotto del picco massimo raggiunto nel 1992 smentendo il luogo comune italiano
dell’abitazione che “non perde mai di valore nel lungo periodo”. E’ evidente che, se il
dato relativo al primo semestre venisse confermato, il calo delle compravendite si
attesterebbe al -48% rispetto al picco massimo del 2006 e che il livello dei prezzi, in
valori reali, arriverebbe al -28% nella media nazionale e al -29% per le grandi città. Tali
valori rappresentano l’allineamento, o meglio il riallineamento, dei prezzi delle
abitazioni alla capacità di reddito delle famiglie italiane al momento in cui viene a
mancare la leva finanziaria fornita dall’indebitamento.

1

2

Proiezione annua della variazione tendenziale 1° semestre 2012 su 1° semestre 2011. Il dato differisce dal -22,6% risultante dai dati
puri OMI poiché si è provveduto a stimare il dato relativo alle quattro province mancanti nei dati dell’OMI – Agenzia del Territorio.

Nella media perdono tutti: crescono i segmenti di qualità, si riduce la
fascia media, esplode l’emergenza
Oggi il tempo gioca a sfavore della maggior parte degli attori del mercato poiché il
tempo stringe per tutti, quasi una corsa a chi resiste o a chi riesce ancora ad
acquistare dato che la maggior parte degli indicatori volge verso segnali negativi nel
breve termine. I redditi delle famiglie sono in calo da circa tre anni, l’erogazione di
mutui per l’acquisto di abitazioni ha subito una stretta particolarmente intensa, il
risparmio delle famiglie è ridotto ai minimi termini, le sofferenze sui mutui delle famiglie
presentano risvolti particolarmente interessanti (un piccolo subprime italiano).
In una situazione di questo tipo chi si salva? Mai come quest’anno si salva la qualità.
Ma non la qualità pubblicizzata e non effettiva come poteva accadere fino ad uno o due
anni fa.Chi resiste al crollo dei prezzi e delle vendite è chi ha localizzazioni realmente
di pregio (edifici storici riqualificati completamente e di elevatissimo livello appetibili per
investitori più facoltosi, spesso esteri) o con tutti i servizi a portata di mano (o meglio
entro i dieci-quindici minuti a piedi con ottima accessibilità appetibili per quella fascia
media e medio alta che si sta assottigliando sempre più). D’altro canto, osservando la
fascia debole che si è espansa in misura notevole negli ultimi anni, si deve notare la
crescita sostenuta della locazione.
A fronte della stretta creditizia che nega perentoriamente l’accesso alla proprietà da
parte di una quota rilevante di domanda, si va espandendo l’offerta in locazione in gran
parte a seguito dell’effetto combinato di una minore tassazione del reddito da locazione
(leggi “cedolare secca”) e dell’inasprimento della tassazione del patrimonio (IMU). I
medi e piccoli proprietari di abitazioni, che hanno investito negli anni creandosi un
piccolo portafoglio immobiliare, sono oggi spinti a metterlo a reddito selezionando
attentamente il locatario dal punto di vista reddituale ma essendo anche disposti a
ricevere un canone non speculativo in cambio della garanzia di puntuale pagamento e
di coprire tutti i costi dell’immobile (condominio, manutenzioni, IMU).

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Molti proprietari/investitori, dunque, stanno riempiendo lo spazio che si riteneva
potesse essere coperto dal Social Housing che fino ad oggi ha messo a disposizione
pochi alloggi per la fascia economicamente debole.
Capacità di accesso all’abitazione: la caduta dei redditi e del credito
REDDITO REALE E SPESA PER CONSUMI DELLE FAMIGLIE ITALIANE (1999 – 2012)
110

105

100

95
Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Potere d'acquisto delle famiglie consumatrici
Fonte: elaborazioni CRESME su dati ISTAT

I REDDITI REALI DELLE FAMIGLIE ITALIANE E GLI IMPIEGHI IN CONSUMI, INVESTIMENTI, RISPARMIO (1999 = 100)
150
125
100
75
50
25
0
Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1
1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011 2012

Potere d'acquisto delle famiglie consumatrici
Spesa delle famiglie per consumi finali

Fonte: elaborazioni CRESME su dati ISTAT

RAPPORTO TRA PREZZI REALI DELLE ABITAZIONI E POTERE D’ACQUISTO DELLE FAMIGLIE (1958 – 2012 = 100)

4

Tendenza di fondo crescente (1987 - oggi): acquistare casa è più
difficile perché i redditi crescono, in media, meno dei prezzi delle case

Tendenza di fondo decrescente (1958–1987): acquistare casa è più semplice
perché i redditi crescono, in media, più dei prezzi delle case

Fonte: elaborazione CRESME su dati Banca d'Italia e ISTAT (redditi delle famiglie) e CRESME su fonti varie (prezzi
delle abitazioni)

5

Assemblea Nazionale, Legacoop Abitanti
Scenario economico, i trend, la crisi, il cambiamento
Antonio Mura
Cresme Ricerche S.p.A.
Meno di un mese fa si è tenuta a Milano la presentazione del XX rapporto congiunturale e
2

previsionale del Cresme , che come ogni anno tenta di fornire tutti gli strumenti analitici e
statistici per comprendere, prevedere ed affrontare l’evoluzione della difficile situazione che il
settore dell’edilizia e tutta l’economia del Paese sta attraversando. Praticamente tutti i dati qui
esposti possono essere ritrovati nel documento.
Nel corso del 2012 tutti gli elementi di difficoltà che erano emersi nella seconda parte del 2011
si sono amplificati. Se il 2011 è stato l’anno del ritorno dell’incertezza, il 2012 ha certificato la
nuova crisi. La stima della recessione di investimenti ed economia sorprende per gravità e
durata. Ma la crisi dell’edilizia oggi va letta su un piano economico più generale e non soltanto
in termini di inversione ciclica.



Lo scenario economico

Nel corso dell’anno le previsioni sull’andamento dell’attività economica in Italia sono state
progressivamente riviste al ribasso. Ora le proiezioni del Fondo Monetario, del Governo e dei
previsori privati convergono verso una contrazione del PIL intorno al -2,4%. Consumi privati e
investimenti rappresentano i principali fattori di debolezza. Il solo dato positivo riguarda le
esportazioni, che, nonostante il rallentamento rispetto alle performance del 2010 e del 2011,
continuano a fare molto meglio delle importazioni, come riflesso della crescente debolezza della
domanda interna. Ma nell’ultima parte dell’anno la congiuntura internazionale non sembra sia
stata tale da prefigurare una crescita significativa della domanda estera, tanto più se si
considera che il deprezzamento dell’Euro si è arrestato con l’allentarsi delle tensioni sui mercati
finanziari. Anche per questo in Settembre l’indice della produzione industriale ha registrato un
vistoso calo del -1,5% su base mensile, in grado di sterilizzare l’aumento registrato nei mesi
estivi, che aveva suscitato qualche aspettativa positiva (e le stime sull’ultima parte dell’anno non
sono particolarmente positive).
Indicazioni negative continuano ad arrivare anche dal mercato del lavoro. Il tasso di
disoccupazione continua a far segnare record negativi, arrivando a superare, ad Ottobre,
addirittura il livello dell’11%. Questo mentre la fiducia di consumatori e Imprese continua a
calare. Ma è il crollo dei consumi interni ha rappresentare il fattore caratterizzante dell’attuale
recessione. I consumi delle famiglie sono calati del -3,4% nei dodici mesi tra il terzo trimestre

2

6

http://www.edilbox.it/informazione/eventi/congiunturale.aspx

2011 e il secondo trimestre 2012. Una dinamica che riflette la progressiva riduzione del reddito
e del potere.
Ma come si è arrivati a una compressione così marcata della domanda interna. Sicuramente,
dato il ruolo significativo rivestito dalla Pubblica Amministrazione sulla formazione di ricchezza
nazionale, le manovre messe in atto dal governo per stabilizzare e ridurre il debito pubblico
stanno avendo un ruolo significativo. Ma è anche vero che l’impatto recessivo delle politiche di
austerità si è rivelato, a conti fatti, più forte di quanto previsto dal Governo (e non solo in Italia).
Oggi il Paese può però vantare dei conti pubblici sotto controllo, con un avanzo primario
nettamente positivo e un disavanzo netto (negativo per via della spesa per interessi) comunque
inferiore a quello di molti altri paesi avanzati. Inoltre, il livello di indebitamento complessivo
(pubblico e privato) risulta relativamente basso. Se infatti lo Stato italiano ha un elevato livello di
debito, lo stesso non può dirsi per famiglie e imprese.
A questo va aggiunto che la ricchezza delle famiglie italiane, nonostante negli ultimi anni sia
stata in diminuzione (per via del deprezzamento immobiliare, del calo del reddito, e del
maggiore ricorso all’indebitamento), rimane tra le più “alte” del mondo. La banca d’Italia stima in
oltre 8.500 miliardi di euro il patrimonio netto delle famiglie italiane (356 mila euro per famiglia),
di cui oltre il 60% composto da valore immobiliare. Un livello tale da coprire oltre 4 debiti
pubblici (solo la Germania tra i principali paesi può vantare una copertura del debito su questo
livello).

Ci si potrebbe chiedere allora come mai il debito italiano abbia continuato ad essere nel mirino
dei mercati finanziari (come testimoniato dalla dinamica dello spread). In primo luogo , c’è da
ricordare che in questa fase il rendimento dei titoli di Stato incorpora non solo il rischio di
insolvenza del singolo paese, ma (soprattutto) il rischio di rottura della moneta unica europea.
In secondo luogo, vi è da considerare l’effetto-contagio che tipicamente si osserva sui mercati
finanziari. In terzo luogo, gli investitori guardano non al valore complessivo del debito, ma al
rapporto debito/PIL, che nel nostro Paese resta molto alto (con la recessione che in parte

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vanifica gli sforzi fatti per la riduzione del debito). Infine, un fattore molto importante, oltre alla
credibilità, è giocato dallo valutazioni sulla capacità di crescita dell’economia nel medio termine.
Ed è qui forse che risiede il principale problema del paese: la difficoltà nel mantenere livelli
significativi di crescita economica



Una questione di competitività

Ma il problema della crescita del nostro paese non può essere attribuito solo alle attuali politiche
di austerity o all’impatto della recessione mondiale. Il problema viene da lontano e riguarda le
capacità del nostro sistema socio-economico di essere competitivo nel contesto internazionale.
La dura fase di recessione/stagnazione che il paese attraversa, se vista in un intervallo
temporale più ampio (dagli anni 70), sembra essere, in effetti, piuttosto che conseguenza diretta
della crisi economica internazionale o del fiscal compact, il punto di arrivo di un progressivo
indebolimento del sistema economico produttivo, che va letto nell’ottica di una perdita di
competitività del Paese.

E le analisi economiche lo dimostrano. Indici sintetici di competitività da noi elaborati, che
tengono conto di aspetti generali sul sistema economico, ma anche sul sistema del welfare e il
sistema sociale, sulle capacità innovative e le infrastrutture, mostrano come l’Italia oggi sembri
effettivamente scontare un marcato ritardo di competitività, specialmente rispetto alle realtà
3
economiche del Centro Nord Europa . Ma se entrassimo meglio nel dettaglio, osserveremo
come l’aspetto più preoccupante riguardi le capacità del sistema socio-economico di
assorbire e produrre innovazione tecnico-scientifica ma anche normativa e culturale. Un
risultato determinato da un mix di diversi fattori, alcuni noti ed altri meno, quali ad esempio: la
bassa spesa per la ricerca, soprattutto da parte delle imprese; la carenza di infrastrutture, non
tanto infrastrutture di trasporto, ma piuttosto infrastrutture sociali, scolastiche e tecnologiche
3

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Si veda: http://www.edilbox.it/mercato-edilizia/65/la-competitivita-del-sistema-economico-italiano.aspx

(come l’accesso ad internet a banda larga); per non parlare del patrimonio edilizio, oggi un vero
e proprio colabrodo energetico; o la bassa capacità innovativa del sistema delle imprese
(misurata, ad esempio, dalla bassissima produzione brevettistica). Ma l’aspetto forse più
preoccupante riguarda il livello e la valorizzazione del capitale umano, a cui legare la questione
delle difficoltà e del ruolo svolto dalla fascia più giovane e dinamica della popolazione.
Due esempi macroscopici, il tasso di laureati è nel nostro Paese tra i più bassi in Europa,
mentre la disoccupazione giovanile, considerando la classe di età da 15 a 24 anni, continua a
segnare record negativi di intensità e persistenza (36% nel primo semestre del 2012, con punte
nel Mezzogiorno anche superiori al 46%).
Conseguenza dell’incapacità di sostenere un processo di innovazione competitivo è che
l’Italia, negli ultimi trent’anni, non sia riuscita a specializzarsi nei settori ad alta intensità
tecnologica, come hanno fatto invece con successo, ad esempio, Germania e Stati Uniti. Il
tessuto produttivo del paese è rimasto quindi legato a settori ad alta intensità di lavoro, nei quali
la concorrenza dei paesi in via di sviluppo è più difficile da sostenere. Lo testimonia la debole
crescita della produttività del lavoro, appena lo 0,3% all’anno dalla seconda negli anni novanta,
contro una crescita media dell’1,8% nei paesi G7 e dell’1,3% in Germania Di riflesso la quota
delle esportazioni italiane sul totale dell’export dei paesi dell’Area Euro, secondo i dati Eurostat,
è calata progressivamente, al 18,1% del 1995 all’11,1% del 2010, e il peso dei prodotti ad alta
tecnologia, all’interno dell’export italiano, si è attestato in media all’8% nell’ultimo decennio,
contro il 28% della Francia e il 16% della Germania.

C’è però da dire che, nonostante tutto, l’industria italiana continua ad essere leader nel mondo
per quanto riguarda i prodotti tipici del made in Italy: prodotti alimentari e viticoltura,
abbigliamento e prodotti di lusso, arredamento, prodotti di qualità per le costruzioni, macchinari
industriali, plastica e metalli. Si tratta di settori ad alto contenuto qualitativo, in cui il know how e
la capacità di raggiungere livelli di eccellenza contano più del costo del lavoro e del livello di
avanzamento tecnologico. Ed è soprattutto per merito delle imprese attive in questi settori che il
surplus manifatturiero italiano continua ad essere significativo (56,7 miliardi di Euro nel 2011).



Le costruzioni

E il settore delle costruzioni?
Da molti punti di vista il 2012 si può considerare addirittura più pesante del 2009, poiché la
nuova recessione colpisce un settore già provato e in forte ridimensionamento.
Il valore della produzione nel 2012 si attesterà (escluso gli investimenti in impianti FER) a 173
miliardi di euro: ben 10 miliardi di euro in meno rispetto al 2011. Una flessione che interessa
tutti i comparti produttivi, compresa la manutenzione straordinaria. Il complesso degli
investimenti registra una contrazione del -7,4%. Molto peggio delle previsioni negative dello

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scorso anno. E’ la seconda flessione, per intensità, dopo il -9,3% del 2009. Questo significa che
dal 2006 al 2012, attraverso sei anni di crisi, il mercato delle costruzioni si è ridotto di un
terzo. Per le nuove costruzioni la crisi è iniziata nel 2007 e proseguirà sino al 2014: 8 lunghi
anni di crisi, e dal 2006 al 2012 la contrazione del mercato è stata di oltre il 40%. La
produzione di nuove abitazioni tra 2006 e 2012 si è ridotta della metà, mentre oggi siamo
ai minimi della nuova produzione non residenziale della storia del nostro Paese. Le opere
pubbliche rispetto al 2006 si sono ridotte del 30% e per prossimi 2/3 anni le prospettive non
sono delle migliori. Glia anni di crisi con il 2013 e il 2014 potrebbero diventare 7 sette. Infine,
per il mercato totale del rinnovo gli anni di crisi sono sei, ma l’entità della recessione è ben
diversa e il mercato che resta oggi è ancora il 90% di quello del 2006. Per questo gli
investimenti in rinnovo e riqualificazione rappresentano oggi (considerando anche la
manutenzione ordinaria) oltre il 60% di tutto il mercato delle costruzioni.



C’è aria di rinnovo

D’altra parte la riqualificazione sarà l’elemento centrale del nuovo ciclo edilizio e il motore
principale della ripresa, sostenuto da diversi fattori:
• l’età del patrimonio edilizio e l’obsolescenza delle sue componenti;
• l’adeguamento alle normative europee in alcuni settori (impianti elettrici, di
riscaldamento, etc.);
• il breve ciclo di vita degli impianti di climatizzazione;
• la necessita di riqualificazione in chiave di efficienza energetica
• Il problema del rischio naturale (dissesto idrogeologico e rischio sismico)
• le politiche di incentivi
Ma se il settore della riqualificazione rappresenterà uno dei motori principali del prossimo ciclo
edilizio, rispetto alla precedente onda del recupero degli anni ottanta e novanta, oggi vi sono
elementi di forte novità. Elementi legati a quanto sta avvenendo nell’ambito energetico, e alla
necessità di rivedere tutto il sistema di produzione e gestione del fabbisogno energetico.
L’esempio più eclatante è quanto sta accadendo nel settore degli impianti per le Fonti
Energetiche Rinnovabili (FER). Nel 2011 l’Italia è il paese che ha registrato la maggior crescita
della capacità installata, diventando il secondo paese al mondo (dopo la Germania) per potenza
totale disponibile. Uno sforzo di investimento quantificabile in oltre 70 miliardi di euro solo negli
ultimi 3 anni (quasi quanto l’intero mercato del nuovo residenziale).

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Ma per quanto lo sviluppo di fonti energetiche alternative ai combustibili fossili sia
importante, il principale contributo alla soluzione del problema energetico, e una grande
opportunità per il settore delle Costruzioni, arriverà dai cosiddetti “Negawatt”, cioè i Megawatt
non consumati grazie ai miglioramenti dell’efficienza energetica. Anzi, forse si può dire che aver
catalizzato negli ultimi anni la stragrande maggioranza delle risorse negli impianti FER abbia
rappresentato un’occasione mancata per avviare, finalmente, un processo virtuoso realmente
funzionale alla soluzione del problema energetico del nostro paese. Ma molto dipenderà dalla
capacità delle politiche pubbliche di creare un sistema di incentivi realmente capaci di
sostenere il necessario processo di riqualificazione.
La certezza è che se si mirasse alla riqualificazione delle città, alla manutenzione del territorio
(prima infrastruttura del paese) e alla riqualificazione delle aree industriali in termini di
efficientamento gestionale, energetico, infrastrutturale e sismico, ne beneficerebbe, non solo il
settore delle costruzioni, ma la competitività di tutto il sistema paese. E l’esperienza del
fotovoltaico indica come le risorse possano e debbano essere trovate.

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