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Mercato immobiliare residenziale e dinamiche insediative nell’area metropolitana romana gennaio 2013 .pdf


Original filename: Mercato immobiliare residenziale e dinamiche insediative nell’area metropolitana romana - gennaio 2013.pdf
Title: r4 RAPPORTO FINALE def
Author: rosapatri

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MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE
E DINAMICHE INSEDIATIVE
NELL’AREA METROPOLITANA ROMANA
RAPPORTO FINALE

Roma, gennaio 2013

INDICE

1.

2.

3.

4.

5.

POPOLAZIONE
1.1. Il capoluogo cresce di 70.000 abitanti e gli altri comuni della provincia di 226.000

5
5

1.2. Analisi dei dati anagrafici: tra 70.000 e 120.000 abitanti in più

5

1.3. La dinamica demografica 2006-2011 secondo il dato anagrafico dell’Istat

6

1.4. Il difficile raccordo tra dato censuario e dato anagrafico concorda sul ritorno alla crescita della
popolazione romana nel primo decennio del XXI° seco lo

6

1.5. Il boom dell’immigrazione

9

1.6. Incremento della presenza straniera e spostamento degli italiani verso l’hinterland
metropolitano

9

FAMIGLIE
2.1. Crescita delle famiglie ancora più imponente di quella demografica

13
13

2.2. Le famiglie secondo la fonte anagrafica

14

SCENARI DELLA DOMANDA ABITATIVA 2011-2020
3.1. Incidenza stranieri sulla domanda complessiva

20
24

3.2. Domanda abitativa e capacità di accesso al mercato

25

LA NUOVA COSTRUZIONE DI ABITAZIONI A ROMA E NEI COMUNI DELLA PROVINCIA
4.1. Il primo mercato immobiliare italiano

26
26

4.2. La centralità del settore delle costruzioni sull’economia romana

27

4.3. La nuova costruzione di abitazioni a Roma e nei comuni della provincia

30

4.4. I cicli del mercato nella città di Roma

30

4.5. Il ciclo immobiliare 1996-2012

31

4.6. Le caratteristiche degli alloggi compravenduti a Roma e nella provincia

34

4.7. L’analisi dei prezzi

34

4.8. Il sentiment di mercato: verso la ripartenza?

37

AFFORDABILITY: 2013-2014 L’AVVIO DI UN NUOVO CICLO?
5.1. Capacità di accesso: la caduta dei redditi e del credito

40
40

5.2. La crisi del credito e indebitamento per l’acquisto della casa

42

5.3. Il reddito riacquistato dalle famiglie romane per estinzione di mutui casa

45

2

PRESENTAZIONE

3

4

1.

POPOLAZIONE

1.1

IL CAPOLUOGO CRESCE DI 70.000 ABITANTI E GLI ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA DI
226.000

Secondo i dati censuari negli anni 2000 la popolazione nel comune di Roma cresce di 70.371 abitanti, mentre
aveva registrato un calo di 187.000 abitanti negli anni ’90 e di 63.429 negli anni ottanta. Negli altri comuni della
provincia tra 2001 e 2011 la popolazione cresce di 226.670 unità, con un incremento del 19,6%.

SERIE STORICA CENSUARIA DELLA POPOLAZIONE RESIDENTE
Capoluogo
Residenti

Altri comuni

Variazione
decennale

%

Provincia

Variazione

Residenti

decennale

%

Residenti

Variazione
decennale

%

1991

2.733.908

-63.429

-2,3%

1.027.159

128.535

14,3%

3.761.067

65.106

1,8%

2001

2.546.804

-187.104

-6,8%

1.153.620

126.461

12,3%

3.700.424

-60.643

-1,6%

2011
2.617.175
70.371
2,8%
Fonte: elaborazione e CRESME su dati ISTAT

1.380.290

226.670

19,6%

3.997.465

297.041

8,0%

1.2. ANALISI DEI DATI ANAGRAFICI: TRA 70.000 E 120.000 ABITANTI IN PIÙ
Anche la serie della popolazione iscritta in anagrafe rappresenta un dato da valutare attentamente. Come è noto
il dato censuario tende a sottostimare la popolazione censita (è difficile censire tutti), mentre il dato anagrafico
presenta rischi di sovrastima (le cancellazioni anagrafiche possono essere effettuate con ritardo nel caso di
cambio di residenza o di morte). Tuttavia tutte le fonti informative disponibili concorrono nel definire
un’indicazione chiara, tra il 2001 ed il 2011 le dinamiche urbane hanno segnato un’inversione di tendenza rispetto
al decennio degli anni Novanta, con una ripresa della crescita della città di Roma variabile tra il 2,8% del dato
censuario, al 4,5% del dato ISTAT di fonte anagrafica, al 2,5% degli iscritti ai registri anagrafici comunali, con un
aumento di residenti compreso tra i 70mila e 120mila unità.

SERIE STORICA RICOSTRUITA DELLA POPOLAZIONE RESIDENTE NELL’ULTIMO VENTENNIO
Capoluogo
Residenti

Altri comuni

Variazione
decennale

%

Residenti
Residenti

Provincia

Variazione
decennale

%

Residenti

Variazione
decennale

%

POPOLAZIONE RESIDENTE DI FONTE ANAGRAFICA
1991

2.732.547

2001*

2.662.238

-70.309

-2,6%

1.028.944
1.209.139

180.195

17,5%

3.761.491
3.871.377

109.886

2,9%

2011**

2.781.692

119.454

4,5%

1.452.241

243.102

20,1%

4.233.933

362.556

9,4%

POPOLAZIONE ISCRITTA IN ANAGRAFE
1991

2.900.002

2001

2.814.944

-85.058

-2,9%

2011
2.885.272
70.328
2,5%
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat
* Dato non allineato alle risultanze censuarie
** Dato provvisorio

5

1.3. LA DINAMICA DEMOGRAFICA 2006-2011 SECONDO IL DATO ANAGRAFICO DELL’ISTAT
Le statistiche demografiche degli anni 2000 sono state oggetto di verifiche e contraddizioni. Nel Capoluogo tra
1991 e 2001 i risultati delle rilevazioni censuarie definiscono un calo di oltre 187mila abitanti. In realtà questa
indicazione va interpretata alla luce degli sviluppi successivi al Censimento 2001, con particolare riferimento al
contenzioso aperto tra Comune di Roma ed ISTAT circa le procedure di conteggio per la definizione della
popolazione legale, risolto nel 2006 con l’inserimento nelle statistiche demografiche del comune di Roma di
149.700 abitanti.
Nel 2006 quindi la popolazione anagrafica di Roma si rivaluta di 149.700 abitanti. Il confronto con il dato
anagrafico del 2001, che tiene conto della rilevazione censuaria risulta quindi viziato. Per avere un quadro della
dinamica demografica del comune, quindi è conveniente partire dal 2006. Nel periodo 2006-2011 la popolazione
a Roma cresce di 77.697 unità. Una crescita dovuta prevalentemente al saldo migratorio.

DINAMICA ANAGRAFICA DELLA POPOLAZIONE NEL COMUNE DI ROMA 2006-2011
Popolazione residente
Saldo
naturale
2006

Saldo
migratorio

Saldo
per altri motivi
149.700

V.A

valori assoluti

Variazione %

1.289

6.937

2007

-613

16.591

-2.813

2.718.768

13.165

0,5%

2008

1.689

6.914

-3.024

2.724.347

5.579

0,2%

2009

-935

23.109

-2.725

2.743.796

19.449

0,7%

2010

-1.483

19.164

2.758.991

15.195

0,6%

2011

-1.351

21.566

2.783.300

24.309

0,9%

Differenza (11/06)

2.705.603

77.697

2,9%

Fonte: Elaborazione CRESME su dati Comune di Roma

1.4. IL DIFFICILE RACCORDO TRA DATO CENSUARIO E DATO ANAGRAFICO CONCORDA SUL
RITORNO ALLA CRESCITA DELLA POPOLAZIONE ROMANA NEL PRIMO DECENNIO DEL

XXI

SECOLO

Come abbiamo visto la ripresa della crescita urbana trova conferma sia nei dati di fonte censuaria che nei dati di
fonte anagrafica. La serie storica di quest’ultima fonte, tuttavia, mostra con netta evidenza l’esistenza di una
discontinuità tra il dato riferito al 2005 (2.547.677 abitanti) e quello del 2006 (2.705.603 abitanti), segnando un
differenziale netto di 157.926 abitanti. Nel 2006, infatti, si conclude un contenzioso tra Comune di Roma ed Istat
circa le attività di verifica dei dati del IV° Censi mento della Popolazione e delle Abitazioni (2001), con
l’inserimento nel bilancio anagrafico annuale di un saldo netto di 149.700 abitanti.
La serie anagrafica successiva al 2006 pertanto, sembra raccordarsi alla serie anagrafica pre-censuaria, non ancora
sottoposta ad adeguamento rispetto ai risultati delle rilevazioni censuarie ed alla successiva pubblicazione della
popolazione legale al 2001. L’analisi della serie storica di fonte anagrafica, peraltro, sembra far emergere un
problema di sottostima del dato censuario 2001, mentre il risultato delle rilevazioni censuarie 2011 definisce una
sostanziale conferma delle rilevazioni 2001, confermando il netto scollamento rispetto al dato di fonte anagrafica del
2011 (oltre 164mila abitanti in meno).

6

POPOLAZIONE RESIDENTE SECONDO LA SERIE ANAGRAFICA E CENSUARIA
COMUNE DI ROMA
2.800.000
2.750.000

2.781.692

2.732.547
2.705.603

2.700.000
2.650.000

-164.517
2.663.666
-46.491
2.617.175

2.662.238
2.733.908

2.600.000

+157.926

-115.454

2.550.000

2.546.804
+87.028
2.459.776

2.500.000

2.547.677

2.450.000

Primi risultati censimento
Serie censuaria

Serie anagrafica originaria
Raccordo serie anagrafica

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

2.400.000

Serie anagrafica ricostruita

ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA
1.500.000
1.452.241
-71.951

1.400.000
1.300.000

1.380.290
+1.280
1.379.010

1.209.139
1.200.000
-55.519
1.100.000

1.028.944

1.000.000

1.027.159

1.153.620
+34.612
1.119.008

Primi risultati censimento
Serie censuaria

Serie anagrafica originaria
Raccordo serie anagrafica

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

900.000

Serie anagrafica ricostruita

Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

Per completare il quadro delle fonti statistiche disponibili c’è poi da considerare il dato relativo alla popolazione
iscritta nei registri anagrafici comunali, comprendente anche una quota non trascurabile di individui con dati
localizzativi incompleti o assenti (circa 25/26mila abitanti), che conta circa 270mila abitanti in più rispetto al
numero di residenti rilevati ai censimenti del 2001 e del 2011.
In definitiva, non è possibile ricavare una rappresentazione univoca delle dinamiche demografiche provinciali.
Senza dubbio il dato censuario costituisce un valido riferimento, soprattutto considerando che le ultime rilevazioni
(2011) confermano l’ordine di grandezza della precedente rilevazione del 2001. La serie anagrafica invece,
considerando la soluzione di continuità introdotta con la revisione del 2006, va valutata autonomamente rispetto
alla serie censuaria, raccordando il dato successivo al 2006 alla serie anagrafica pre-censuaria.
Anche la serie della popolazione iscritta in anagrafe rappresenta un dato da valutare autonomamente, tuttavia tutte
le fonti informative disponibili concorrono nel definire un’indicazione chiara, tra il 2001 ed il 2011 le dinamiche urbane

7

hanno segnato un’inversione di tendenza rispetto al decennio degli anni Novanta, con una ripresa della crescita
della città di Roma variabile tra il 2,8% del dato censuario, al 4,5% del dato ISTAT di fonte anagrafica, al 2,5% degli
iscritti ai registri anagrafici comunali, con un aumento di residenti compreso tra i 70mila e 120mila unità.

SERIE STORICA RICOSTRUITA DELLA POPOLAZIONE RESIDENTE NELL’ULTIMO VENTENNIO
Capoluogo
Residenti

Altri comuni

Variazione
decennale

%

Provincia

Variazione

Residenti

decennale

Residenti

%

Variazione
decennale

%

POPOLAZIONE RESIDENTE AI CENSIMENTI
1991

2.733.908

2001

2.546.804

-187.104

-6,8%

1.153.620

1.027.159
126.461

12,3%

3.700.424

3.761.067
-60.643

-1,6%

2011

2.617.175

70.371

2,8%

1.380.290

226.670

19,6%

3.997.465

297.041

8,0%

POPOLAZIONE RESIDENTE DI FONTE ANAGRAFICA
1991

2.732.547

1.028.944

3.761.491

2001*

2.662.238

-70.309

-2,6%

1.209.139

180.195

17,5%

3.871.377

109.886

2,9%

2011**

2.781.692

119.454

4,5%

1.452.241

243.102

20,1%

4.233.933

362.556

9,4%

POPOLAZIONE ISCRITTA IN ANAGRAFE
1991

2.900.002

2001

2.814.944

-85.058

-2,9%

2011
2.885.272
70.328
2,5%
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat
* Dato non allineato alle risultanze censuarie
** Dato provvisorio

Ma la nuova fase espansiva urbana si è associata ad una crescita ancora più rilevante dell’hinterland metropolitano,
segnando una netta accelerazione rispetto alle dinamiche degli anni Novanta. Le indicazioni provenienti dal dato
censuario infatti, nel resto della provincia definiscono un incremento di 226.670 residenti, contro i 126.461 del
decennio 1991-2001 (dal 12,3% al 19,6%); mentre le stime sui dati di fonte anagrafica tra 2001 e 2011 definiscono
un differenziale di 243.102 abitanti contro i 180.195 del decennio precedente (dal 17,5% al 20,1%).

ANALISI COMPARATA DATI ANAGRAFICI E DATI CENSUARI DELLA POPOLAZIONE RESIDENTE

2001

Altri comuni

Provincia

Dato censuario provvisorio

2.459.776

1.119.008

3.578.784

Dato censuario definitivo

2.546.804

1.153.620

3.700.424

Dato anagrafico di fonte Istat

2.662.238

1.209.139

3.871.377

Dato popolazione iscritta in anagrafe(*)

2.814.944

nd

nd

Correzione movimento anagrafico 2006

149.700

0

149.700

Dato censuario definitivo- dato censuario provvisorio
Dato censuario definitivo - dato anagrafico ISTAT
Dato censuario definitivo- dato popolazione iscritta all’anagrafe
2011

Capoluogo

87.028

34.612

121.640

-115.434

-55.519

-170.953
4.042.676

-268.140

Dato censuario provvisorio

2.663.666

1.379.010

Dato censuario definitivo

2.617.175

1.380.290

3.997.465

Dato anagrafico (provvisorio) di fonte Istat

2.781.692

1.452.241

4.233.933

Dato popolazione iscritta in anagrafe(*)

2.885.272

nd

nd

-46.491

1.280

-45.211

-164.517

-71.951

-236.468

Dato censuario definitivo- dato censuario provvisorio
Dato censuario definitivo - dato anagrafico ISTAT
Dato censuario definitivo- dato popolazione iscritta all’anagrafe
Fonte: elaborazione e CRESME su dati ISTAT
(*) Fonte Comune di Roma

8

-268.097

1.5. IL BOOM DELL’IMMIGRAZIONE
L’elemento determinante di questa nuova fase espansiva è sicuramente da ricercare nella capacità attrattiva che
il sistema economico provinciale è stato in grado di esercitare rispetto ai flussi migratori nazionali ed
internazionali. L’analisi delle componenti del bilancio demografico tra 2001 e 2010 mostra bene che il movimento
migratorio ha rappresentato il principale fattore di crescita. Con riferimento alla provincia, nell’intero periodo si è
registrato un saldo migratorio complessivo (italiani e stranieri) di 308mila unità pari al 63% dell’aumento di
popolazione. Per il Capoluogo poi, il bilancio naturale è risultato addirittura negativo, con 2.722 morti in più del
numero di nati ed escludendo il saldo per “altri motivi”, frutto di operazioni puramente contabili sui registri
anagrafici, quindi non corrispondenti a movimenti effettivi di popolazione, i 90.768 residenti in più per movimento
di residenza, rappresentano l’unico fattore di crescita.

VARIAZIONE POPOLAZIONE RESIDENTE E COMPONENTI DEL BILANCIO DEMOGRAFICO TRA 2001 E 2010
Capoluogo

Altri comuni

Provincia

Popolazione residente 2001

2.545.860

1.158.536

3.704.396

Popolazione residente 2010

2.761.477

1.432.591

4.194.068

Variazione popolazione 2001-2010

215.617

274.055

489.672

Variazione percentuale 2001-2010

8,5%

23,7%

13,2%

-2.722

30.887

28.165

BILANCIO DEMOGRAFICO
Saldo naturale
Saldo migratorio

90.768

217.524

308.292

127.571

25.644

153.215

Saldo naturale

-1,3%

11,3%

5,8%

Saldo migratorio

42,1%

79,4%

63,0%

59,2%

9,4%

31,3%

Saldo per altri motivi
Incidenza sulla variazione complessiva

Saldo per altri motivi
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

1.6. INCREMENTO DELLA PRESENZA STRANIERA E SPOSTAMENTO DEGLI ITALIANI VERSO
L’HINTERLAND METROPOLITANO

Altre indicazioni utili alla comprensione dei fenomeni demografici dell’ultimo decennio vengono dalla valutazione
delle dinamiche della popolazione per provenienza. Emerge subito che gran parte della crescita della provincia è
da attribuire allo straordinario incremento della presenza straniera, quasi 312mila stranieri in più tra 2001 e 2010,
su una crescita complessiva di 490mila abitanti.
Ma un’altra indicazione interessante viene dall’analisi dei dati territoriali, dai quali emerge che nel Capoluogo
l’afflusso di popolazione straniera trova riscontro in un consistente flusso di popolazione italiana in uscita verso
l’hinterland metropolitano. A fronte dei 196mila stranieri in più, infatti, la popolazione italiana resta
sostanzialmente stabile, registrando una crescita nell’intero periodo di sole 20mila unità, 17mila delle quali dovute
ad acquisizioni di cittadinanza da parte di stranieri. Negli altri comuni della provincia, invece, l’incremento
demografico è più bilanciato, segnando un incremento di 157mila italiani e 116mila stranieri.
L’esistenza di consistenti fenomeni di migrazione intra-provinciale trova conferma nei dati di fonte censuaria, che
tra il 2001 ed il 2011 nel Capoluogo evidenziano addirittura un calo dei residenti italiani di quasi 56.700 unità,

9

contro un incremento degli stranieri di 126mila unità, mentre nel resto della provincia i residenti italiani segnano
una crescita di 139mila unità e gli stranieri di 87mila.

VARIAZIONE POPOLAZIONE RESIDENTE TRA 2001 E 2010 PER PROVENIENZA
Capoluogo

Altri comuni

Provincia

ITALIANI
2001

2.446.354

1.126.871

3.573.225

2010

2.466.906

1.284.344

3.751.250

20.552

157.473

178.025

Variazione 2001-2010
Variazione percentuale

0,8%

14,0%

5,0%

16.999

5.762

22.761

0,1%

13,5%

4,3%

2001

99.506

31.665

131.171

2010

294.571

148.247

442.818

Variazione 2001-2010

195.065

116.582

311.647

Variazione percentuale

196,0%

368,2%

237,6%

Acquisizioni di cittadinanza
Variazione percentuale al netto delle acquisizioni di cittadinanza
STRANIERI

Incidenza sulla popolazione complessiva
2001
2010
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

3,9%

2,7%

3,5%

10,7%

10,3%

10,6%

VARIAZIONE POPOLAZIONE RESIDENTE AI CENSIMENTI 2001 E 2011 PER PROVENIENZA
Capoluogo

Altri comuni

Provincia

2001

2.448.378

1.122.677

3.571.055

2011

2.392.682

1.262.221

3.654.903

-55.696

139.544

83.848

-2,3%

12,4%

2,3%
129.370

ITALIANI

Variazione 2001-2011
Variazione percentuale
STRANIERI
2001

98.427

30.943

2011

224.493

118.069

342.562

Variazione 2001-2011

126.066

87.126

213.192

Variazione percentuale

128,1%

281,6%

164,8%

3,9%

2,7%

3,5%

8,6%

8,6%

8,6%

Incidenza sulla popolazione complessiva
2001
2011
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

Sebbene entrambe le fonti statistiche convergano nella definizione delle dinamiche generali, è interessante
osservare il considerevole scarto in valore assoluto esistente tra dato anagrafico e dato censuario, soprattutto con
riferimento alla consistenza della popolazione straniera residente. Le rilevazioni censuarie, infatti, contano oltre
100mila stranieri in meno rispetto ai dati anagrafici riferiti al 2010, 70mila a Roma (24% del totale) e 30mila nel
resto della provincia (20% del totale), un fenomeno che trova spiegazione sia nella difficoltà delle rilevazioni
censuarie nell’intercettare le componenti più “volatili” della popolazione, perché soggette a frequenti spostamenti
o per varie ragioni poco collaborative (non in possesso di un titolo di soggiorno regolare, in precarie condizioni
alloggiative, ecc.), sia nella difficoltà con cui i registri anagrafici operano le cancellazioni nei casi di trasferimento
all’estero senza specifica comunicazione agli uffici competenti.

10

ALLEGATO: L’AREA METROPOLITANA ROMANA DAL 1870 A D OGGI

La serie storica della popolazione residente rilevata ai censimenti consente di individuare tre macro-fasi dello
sviluppo insediativo provinciale.

SERIE STORICA POPOLAZIONE RESIDENTE *
Capoluogo
Residenti

Altri comuni

Variazione
decennale

%

Residenti

Provincia

Variazione
decennale

%

Variazione
decennale

%

1871

209.222

1881

269.813

60.591

29,0%

242.769

18.947

8,5%

512.582

79.538

18,4%

1891 **

342.921

73.108

27,1%

271.744

28.975

11,9%

614.664

102.082

19,9%

1901

416.028

73.108

21,3%

300.718

28.974

10,7%

716.746

102.082

16,6%

1911

511.076

95.048

22,8%

331.621

30.903

10,3%

842.697

125.951

17,6%

1921

650.258

139.182

27,2%

367.890

36.269

10,9%

1.018.148

175.451

20,8%

1931

223.822

Residenti
433.044

916.858

266.600

41,0%

409.538

41.648

11,3%

1.326.396

308.248

30,3%

1941 **

1.297.732

380.874

41,5%

461.053

51.515

12,6%

1.758.785

432.389

32,6%

1951

1.626.793

329.061

25,4%

523.877

62.824

13,6%

2.150.670

391.885

22,3%

1961

2.155.093

528.300

32,5%

620.287

96.410

18,4%

2.775.380

624.710

29,0%

1971

2.739.952

584.859

27,1%

750.425

130.138

21,0%

3.490.377

714.997

25,8%

1981

2.797.337

57.385

2,1%

898.624

148.199

19,7%

3.695.961

205.584

5,9%

1991

2.733.908

-63.429

-2,3%

1.027.159

128.535

14,3%

3.761.067

65.106

1,8%

2001

2.546.804

-187.104

-6,8%

1.153.620

126.461

12,3%

3.700.424

-60.643

-1,6%

2011

2.617.175

70.371

2,8%

1.380.290

226.670

19,6%

3.997.465

297.041

8,0%

Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat
*
**

Base territoriale omogenea
La mancanza della rilevazione censuaria ha reso necessaria l’effettuazione di una stima assumendo la variazione lineare tra censimenti
contigui.

Prima fase (1871-1921) – Si tratta di una fase di intensa crescita, nella quale la provincia passa da 433mila
ad oltre un milione di residenti. Il rafforzamento della dimensione urbana costituisce l’elemento trainante e
passando da 209mila a 650mila residenti la crescita della città di Roma rappresenta il 75% del totale provinciale
(441mila dei 585mila residenti in più). A circa mezzo secolo dalla proclamazione di Roma Capitale dello Stato
unitario, la popolazione urbana è più che triplicata, passando dal 48% al 64% della popolazione provinciale.
Seconda fase (1921-1971) – La dinamica demografica segna una nuova netta accelerazione, con una
sempre più netta focalizzazione in territorio urbano. Il processo di consolidamento delle funzioni di Capitale
nazionale determina un consistente incremento demografico fin dagli anni ’20 e ’30, per segnare una nuova forte
accelerazione dal secondo dopoguerra, dalla ricostruzione al boom economico. Tra il 1921 ed il 1971 la
popolazione provinciale passa da circa un milione a 3,5 milioni di residenti, un incremento eccezionale (243%)
che vede principale protagonista proprio la città di Roma, passata da 650mila a 2,74 milioni di abitanti (321%).
Con 2 milioni di residenti in più, la crescita demografica della città di Roma rappresenta l’85% della crescita
complessiva della provincia, con un notevole rafforzamento della struttura insediativa dal 64% della popolazione
provinciale a poco meno dell’80%.

11

Terza fase (1971-2011) – Gli anni ’70 segnano il passaggio ad una nuova fase di sviluppo della struttura
insediativa provinciale, caratterizzato dall’arresto della crescita urbana e dalla netta accelerazione della capacità
insediativa dei comuni della prima e seconda cintura metropolitana. Il fenomeno è da leggere contestualmente
all’intenso processo di terziarizzazione che ha interessato la struttura economica del Capoluogo, con il
progressivo rafforzamento della funzione produttiva dell’hinterland metropolitano. Tra il 1971 ed il 2011 la
popolazione passa da 3,5 a 4 milioni, segnando un incremento di soli 500mila residenti (18%), ma in questa
nuova fase, mentre la città di Roma nel complesso segna circa -123mila residenti in meno, la crescita insediativa
si focalizza sui comuni della provincia, che nel complesso segnano 630mila residenti in più. In definitiva, questa
nuova fase dello sviluppo insediativo provinciale vede la netta affermazione della dimensione metropolitana, con
un forte rafforzamento della funzione residenziale dell’hinterland metropolitano. Mentre per il Capoluogo il peso
residenziale si riduce dal 79% del 1971 al 65% del 2011, quello del resto della provincia passa dal 21% al 35%.

SINTESI DELLE FASI STORICHE DELLO SVILUPPO INSEDIATIVO
Capoluogo
Variazione
popolazione

Altri comuni
Variazione
popolazione

Valore %

Provincia
Variazione
popolazione

Valore %

Valore %

1871-1921

441.036

211%

144.068

64%

585.104

135%

1921-1971

2.089.694

321%

382.535

104%

2.472.229

243%

1971-2011

-122.777

-6%

629.865

102%

507.088

18%

Peso demografico sul totale provinciale
1871

48%

52%

100%

1921

64%

36%

100%

1971

79%

21%

100%

2011

65%

35%

100%

Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

LE MACRO-FASI DELLO SVILUPPO INSEDIATIVO
(indice popolazione residente, 1971=100)
18711871-1921
crescita territoriale

19211921-1971
crescita urbana

19711971-2011
crescita metropolitana

Capoluogo

Resto provincia

Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

12

2011

2001

1991

1981

1971

1961

1951

1936

1931

1921

1911

1901

1.881

1871

200
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0

2.

FAMIGLIE

2.1. CRESCITA DELLE FAMIGLIE ANCORA PIÙ IMPONENTE DI QUELLA DEMOGRAFICA
La famiglia, intesa nella definizione censuaria come gruppo di persone che vive nella stessa abitazione,
indipendentemente dall’esistenza di vincoli di parentela, costituisce l’unità elementare della domanda abitativa
primaria. Il rapporto tra dinamica delle famiglie e dinamica della popolazione definisce una relazione complessa,
strettamente dipendente dall’evoluzione della struttura per età della popolazione e dei comportamenti sociali e
dello stile di vita. In termini generali l’osservazione empirica delle serie storiche censuarie dimostra che l’aumento
del numero di famiglie è più che proporzionale all’aumento demografico, per la progressiva riduzione del numero
medio di residenti per famiglia.
Il fenomeno trova spiegazione in diversi fattori di natura socio-culturale, con il progressivo passaggio da un
modello demografico ad alta natalità ed alta mortalità e famiglie con più figli che spesso includevano anche gli
anziani genitori, a un modello demografico a bassa natalità e bassa mortalità, con famiglie con pochi figli e
spesso monocomponente, anche grazie alla larga diffusione di separazioni e divorzi. Nella fase più recente
(1995-2005) poi, il fenomeno ha vissuto una ulteriore accelerazione in rapporto a fenomeni di carattere
strutturale, con il raggiungimento dell’età della fuoriuscita dalla famiglia di origine (30-35 anni) da parte del folto
contingente di individui nati durante il boom demografico degli anni Sessanta.

2,33

2,49

2,25

2,5

2,52

2,70

2,45

2,98

2,76

3,0

2,68

3,06

3,19

3,02

3,40

3,5

3,36

4,0

3,53

NUMERO MEDIO DI RESIDENTI PER FAMIGLIA

2,0
1,5
1,0
1971

1981

1991

Capoluogo

Altri comuni

2001

2011 *
Provincia

Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat
* Dato provvisorio

In definitiva, se sul fronte demografico il primo decennio degli anni Duemila ha evidenziato una ripresa della
crescita, con riferimento alla dinamica delle famiglie si può parlare di una vera e propria esplosione. Sebbene non
sia ancora disponibile il dato censuario definitivo, il dato provvisorio fornisce una indicazione chiara, la
dimensione media delle famiglie segna un’ulteriore netta riduzione rispetto alla precedente rilevazione censuaria
e la ripresa della crescita della popolazione trova riscontro in una variazione del numero di famiglie quasi triplicato
rispetto al valore relativo al decennio precedente.
Il dato provvisorio del 2001 nell’intera provincia conta 1,74 milioni di famiglie, 1,18 milioni delle quali residenti a
Roma e quasi 554mila nel resto della provincia, con un incremento rispetto al dato definitivo 2001 pari

13

rispettivamente al 18,5% nell’intera provincia, al 14% a Roma ed al 29,6% nel resto dei comuni. Considerando
però la differenza tra il dato provvisorio ed il dato definitivo sulla popolazione residente, è ragionevole attendersi
che con la pubblicazione del dato definitivo sulle famiglie si avrà una lieve attenuazione dell’incremento, restando
comunque su livelli assai elevati.

POPOLAZIONE E FAMIGLIE RESIDENTI SECONDO LA SERIE STORICA DI FONTE CENSUARIA
Popolazione residente

Famiglie residenti
Popolazione presente

definitivi

provvisori

definitivi

provvisori

CAPOLUOGO
1991

2.733.908

2001

2.546.805

2.459.776

1.018.692

2011

2.617.175

2.663.666

2.624.467

1.039.152

1.006.229
1.184.641

ALTRI COMUNI
1991

1.027.159

344.486

2001

1.153.619

1.119.008

2011

1.380.290

1.379.010

1.158.726

427.406

414.070
553.813

PROVINCIA
1991

3.761.067

2001

3.700.424

3.578.784

1.363.178

2011

3.997.465

4.042.676

3.783.193

1.466.558

1.420.299
1.738.454

VARIAZIONE DECENNALE
Popolazione residente
Val. Ass.

Famiglie residenti

Val. %

Val. Ass.

Val. %

CAPOLUOGO
1991-2001

-187.103

-6,8%

20.460

2,0%

2001-2011

70.370

2,8%

* 145.489

* 14,0%

1991-2001

126.460

12,3%

82.920

24,1%

2001-2011

226.671

19,6%

* 126.407

* 29,6%

-60.643

-1,6%

103.380

7,6%

2001-2011
297.041
8,0%
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

* 271.896

* 18,5%

ALTRI COMUNI

PROVINCIA
1991-2001

* Dato provvisorio 2011 su dato definitivo 2001

2.2. LE FAMIGLIE SECONDO LA FONTE ANAGRAFICA
Del resto anche i dati di fonte anagrafica segnalano un incremento assai rilevante del numero di famiglie. L’ultimo
dato disponibile relativo al 2010 evidenzia rispetto al 2006 un incremento del numero di famiglie del 7,5% per la
provincia, del 5% per il solo Capoluogo e del 12,5% per gli altri comuni, valori assai più rilevanti di quelli relativi
alla popolazione residente. Tuttavia, l’osservazione dei dati annuali sul numero medio di residenti per famiglia
mostra che le operazioni di verifica dei registri anagrafici e le successive modifiche operate nel 2006, con
particolare riferimento al comune di Roma, hanno determinato un evidente disallineamento del dato demografico
rispetto a quello delle famiglie. Il numero di famiglie infatti, tra 2003 e 2004 resta invariato e, ad eccezione del
2005, risulta sempre approssimato alle migliaia, circostanza che lascia supporre non si tratti di un dato
contabilizzato ma di una stima approssimativa.

14

2,44

2,41

2,45

2,45

2,47

2,43

2,46

2,43

2,48

2,49

2,45

2,50

2,51

2,47

2,45

2,48
2,43

2,47

2,46

2,43

2,45

2,45

2,51

2,55
2,50

2,52

2,60

2,52

NUMERO MEDIO DI RESIDENTI PER FAMIGLIA

2,40
2,35
2,30
2003

2004

2005

2006

Capoluogo

2007

Altri comuni

2008

2009

2010

Provincia

Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

POPOLAZIONE E FAMIGLIE RESIDENTI SECONDO LE SERIE STATISTICHE DI FONTE ANAGRAFICA
Popolazione residente
Numero

Variazione

1991
2.769.012
2001
2.545.860
-223.152
2002
2.540.829
-5.031
2003
2.542.003
1.174
2004
2.553.873
11.870
2005
2.547.677
-6.196
2006
2.705.603
157.926
2007
2.718.768
13.165
2008
2.724.347
5.579
2009
2.743.796
19.449
2010
2.761.477
17.681
2011 *
2.781.692
20.215
1991
992.479
ALTRI COMUNI
2001
1.158.536
166.057
2002
1.182.820
24.284
2003
1.216.012
33.192
2004
1.254.119
38.107
2005
1.284.282
30.163
2006
1.307.454
23.172
2007
1.342.775
35.321
2008
1.385.688
42.913
2009
1.410.888
25.200
2010
1.432.591
21.703
2011 *
1.452.241
19.650
1991
3.761.491
PROVINCIA
2001
3.704.396
-57.095
2002
3.723.649
19.253
2003
3.758.015
34.366
2004
3.807.992
49.977
2005
3.831.959
23.967
2006
4.013.057
181.098
2007
4.061.543
48.486
2008
4.110.035
48.492
2009
4.154.684
44.649
2010
4.194.068
39.384
2011 *
4.233.933
39.865
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

Famiglie residenti

Variazione %

Numero

Variazione

Variazione %

1.044.000
1.044.000
1.048.072
1.072.000
1.086.000
1.099.000
1.112.000
1.126.000

0
4.072
23.928
14.000
13.000
13.000
14.000

0,0%
0,4%
2,3%
1,3%
1,2%
1,2%
1,3%

485.064
497.223
516.964
528.493
547.966
569.212
581.124
594.780

12.159
19.741
11.529
19.473
21.246
11.912
13.656

2,5%
4,0%
2,2%
3,7%
3,9%
2,1%
2,3%

1.529.064
1.541.223
1.565.036
1.600.493
1.633.966
1.668.212
1.693.124
1.720.780

12.159
23.813
35.457
33.473
34.246
24.912
27.656

0,8%
1,5%
2,3%
2,1%
2,1%
1,5%
1,6%

CAPOLUOGO

* Dato provvisorio

15

-8,1%
-0,2%
0,0%
0,5%
-0,2%
6,2%
0,5%
0,2%
0,7%
0,6%
0,7%
16,7%
2,1%
2,8%
3,1%
2,4%
1,8%
2,7%
3,2%
1,8%
1,5%
1,4%
-1,5%
0,5%
0,9%
1,3%
0,6%
4,7%
1,2%
1,2%
1,1%
0,9%
1,0%

Ma quel che più di tutto fa emergere delle ombre sull’affidabilità del dato sulle famiglie viene dall’osservazione del
numero medio di residenti per famiglia, che da un valore del 2005 di 2,43 unità, balza a 2,52 nel 2006. È evidente
quindi che il ritocco operato alla popolazione complessiva del 2006 ha determinato un disallineamento tra
popolazione e famiglie rendendo questo dato inaffidabile anche nella serie successiva, giungendo al 2010 con un
valore di 2,45 contro il 2,25 risultante dal dato censuario provvisorio del 2011.
In definitiva, sebbene emerga che nel primo decennio del Duemila la dinamica delle famiglie ha registrato una
forte accelerazione rispetto al decennio precedente, allo stato attuale non sono ancora disponibili cifre attendibili
sull’entità del fenomeno. Tuttavia, partendo dai dati disponibili è possibile definire delle ipotesi di stima
abbastanza affidabili.

CONFRONTO DINAMICHE POPOLAZIONE E FAMIGLIE NEI DATI DI FONTE ANAGRAFICA
CAPOLUOGO
110
108
106
104
102
100
98
96
2003

2004

2005

2006

2007

Popolazione

2008

2009

2010

2009

2010

Famiglie

ALTRI COMUNI
125
120
115
110
105
100
95
2003

2004

2005

2006

2007

Popolazione
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

2008
Famiglie

Per quanto riguarda il dato censuario, una ragionevole stima della numerosità delle famiglie al 2011 può essere
effettuata applicando al dato definitivo sulla popolazione il numero medio di residenti per famiglia calcolato in
base al dato provvisorio sulla popolazione e sulle famiglie. In tal modo si definisce una stima del numero di
famiglie al 2011 di 1.719.012 per l’intera provincia, 1.163.965 nel Capoluogo e 555.048 negli altri comuni,
segnando un incremento complessivo rispetto ai valori del 2001 pari a 252.454 unità nella provincia (17,2%),
124.813 nel Capoluogo (12%) e 127.642 negli altri comuni (29,6%).
Analogamente è possibile stimare la numerosità delle famiglie anche a partire dal dato anagrafico sulla
popolazione residente. In questo caso, per eliminare le discontinuità introdotte nella serie storica dalle correzioni

16

del 2006, è ragionevole assumere a base del calcolo la dimensione media delle famiglie proveniente dal dato
censuario, applicata al dato provvisorio sulla popolazione residente al 2011 ed al dato pre-censuario relativo al
2001. La stima definisce per il 2011 un numero di famiglie pari rispettivamente a 1.820.699 per la provincia, a
1.237.132 per il Capoluogo ed a 583.223 per gli altri comuni, mentre per il 2001 si passa da 1.534.310 famiglie
per la provincia, a 1.086.252 per il Capoluogo, a 447.975 per gli altri comuni.

STIMA DEL NUMERO DI FAMIGLIE AL 2011 E IPOTESI DI VARIAZIONE NELL’ULTIMO VENTENNIO
Capoluogo
Residenti

Altri comuni

Variazione
decennale

%

-187.104

-6,8%

Provincia

Variazione

Residenti

decennale

%

1.153.620

126.461

12,3%

Residenti

Variazione
decennale

%

-60.643

-1,6%

CENSIMENTO
Popolazione residente
1991

2.733.908

2001

2.546.804

1.027.159

3.761.067

2011

2.617.175

70.371

2,8%

1.380.290

226.670

19,7%

3.997.465

297.041

8,0%

2011 *

2.663.666

116.862

4,6%

1.379.010

225.390

19,5%

4.042.676

342.252

9,3%

3.700.424

Residenti per famiglia
1991

2,68

2,98

2,76

2001

2,45

2,70

2,52

2011*

2,25

2,49

2,33

Famiglie
1991

1.018.692

344.486

1.363.178

2001

1.039.152

20.460

2,0%

427.406

82.920

24,1%

1.466.558

103.380

7,6%

2011**

1.163.965

124.813

12,0%

555.048

127.642

29,9%

1.719.012

252.454

17,2%

2011 *

1.184.641

145.489

14,0%

553.813

126.407

29,6%

1.738.454

271.896

18,5%

FONTE ANAGRAFICA
Popolazione residente
1991

2.732.547

1.028.944

3.761.491

2001

2.662.238

-70.309

-2,6%

1.209.139

180.195

17,5%

3.871.377

109.886

2,9%

2011*

2.781.692

119.454

4,5%

1.452.241

243.102

20,1%

4.233.933

362.556

9,4%

Residenti per famiglia
1991

2,68

2,98

2,76

2001

2,45

2,70

2,52

2011

2,25

2,49

2,33

Famiglie***
1991

1.018.185

2001

1.086.252

345.085
68.067

6,7%

1.363.332

447.975

102.891

29,8%

1.534.310

170.979

12,5%

2011
1.237.132
150.880
13,9%
583.223
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

135.247

30,2%

1.820.699

286.389

18,7%

*
Dato provvisorio
** Stima effettuata applicando alla popolazione legale il numero medio di residenti per famiglia del dato provvisorio
*** Stima effettuata applicando alla popolazione residente di fonte anagrafica il numero medio di residenti per famiglia del dato censuario

Emerge quindi la forte accelerazione dell’ultimo decennio, da 171mila a 286mila famiglie in più, dal 12,5% al
18,7% di incremento, ma il fatto nuovo più rilevante viene proprio dalla netta accelerazione delle dinamiche del
Capoluogo. Mentre per gli altri comuni della provincia la crescita dell’ultimo decennio rappresenta una sostanziale
conferma delle dinamiche del decennio precedente, da 103mila a 135mila famiglie in più, dal 29,8% al 30,2%, il

17

comune di Roma segna un cambio di passo più sostanziale, dalle 68mila famiglie in più si passa a quasi 151mila,
dal 6,7 al 13,9% di crescita.
La rilevanza del fenomeno emerge in tutta evidenza se valutata in rapporto alle dinamiche storiche delle famiglie
rilevate ai censimenti riportati a base territoriale omogenea (escludendo dal comune di Roma la porzione
territoriale corrispondente a Fiumicino, divenuto comune autonomo dal 1994).
Dopo la netta frenata degli anni Novanta, con una crescita che nel comune di Roma resta sotto le 20.500
famiglie, il primo decennio degli anni Duemila segna una accelerazione straordinaria, sfiorando le 125mila
famiglie in più, un valore sensibilmente superiore anche a quello degli anni Settanta (110mila famiglie). Il dato è
confermato dalle stime su base anagrafica, che, sebbene collochino la crescita degli anni Novanta su livelli assai
più alti dei valori calcolati su base censuaria (68mila famiglie contro 20.460), per il periodo 2001-2011 definiscono
un valore di crescita che sfiora le 151mila famiglie.

CONFRONTO STORICO E VALUTAZIONE IPOTESI DI STIMA SULLA DINAMICA DELLE FAMIGLIE

1971

Capoluogo

Altri comuni

814.493

212.387

Provincia
1.026.880

1981

924.854

281.723

1.206.577

1991

1.018.692

344.486

1.363.178

2001

1.039.152

427.406

1.466.558

2011 *

1.163.965

558.048

1.719.012

1971-1981

110.361

69.336

179.697

1981-1991

93.838

62.763

156.601

1991-2001

20.460

82.920

103.380

124.813

127.642

252.454

1971-1981

13,5%

32,6%

17,5%

1981-1991

10,1%

22,3%

13,0%

2,0%

24,1%

7,6%

12,0%

29,9%

17,2%

VARIAZIONI DECENNALI

2001-2011 *
VARIAZIONI PERCENTUALI

1991-2001
2001-2011 *
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat
*

Stima

Con riferimento al resto della provincia, invece, emerge un andamento in crescita che parte già dagli anni
Novanta (83mila famiglie in più secondo il dato censuario e 103mila secondo le stime su base anagrafica), che
segna però una netta accelerazione nell’ultimo decennio, con valori che giungono a sfiorare le 128mila famiglie in
più nelle stime su base censuaria e le 135mila nelle stime su base anagrafica.
A fronte di indicazioni così chiare sull’eccezionalità della fase espansiva che ha investito la provincia e la città di
Roma nell’ultimo decennio, il dato provvisorio sul numero di abitazioni censite al 2011 non può che lasciare
stupiti. Le prime anticipazioni dei risultati censuari infatti, quantificano lo stock residenziale complessivo al 2011 in
1.743.219 abitazioni nell’intera provincia e 1.151.762 a Roma, solo 25.557 in più rispetto alla precedente
rilevazione censuaria (2001) che si riduce a 26 abitazioni in più con riferimento a Roma. Se il dato fosse
confermato ci troveremmo di fronte a un fenomeno veramente difficile da interpretare, soprattutto se si considera

18

che in base alle stime effettuate sulle concessioni edilizie rilasciate, nel periodo intercensuario nel solo comune di
Roma il volume di abitazioni ultimate è valutabile in non meno di 76mila unità ed in poco meno di 150mila
nell’intera provincia.

VARIAZIONE DECENNALE DEL NUMERO DI FAMIGLIE
CAPOLUOGO
150.880

160.000
140.000
120.000

124.813

100.000

110.361
93.838

80.000

68.067

60.000
40.000
20.000
20.460
0
1971-1981

1981-1991

1991-2001

2001-2011 *

RESTO PROVINCIA
160.000
135.247

140.000
120.000

102.891

127.642

100.000
80.000

82.920

60.000

69.336

62.763

40.000
20.000
0
1971-1981

1981-1991

1991-2001

2001-2011 *

TOTALE PROVINCIA
350.000
286.389

300.000
250.000

252.454
200.000
150.000

170.979
179.697
156.601

100.000
103.380
50.000
0
1971-1981

1981-1991

1991-2001

dati di fonte censuaria

dati di fonte anagrafica

Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat
*

Stime

19

2001-2011 *

3.

SCENARI DELLA DOMANDA ABITATIVA 2011-2020

Le dinamiche migratorie hanno avuto un ruolo determinante nell’ultima fase espansiva, con riferimento sia alla
capacità attrattiva che il sistema economico provinciale è stato in grado di esercitare rispetto ai movimenti di
popolazione italiana in uscita dalle aree meno dinamiche del Paese, sia, soprattutto rispetto alle migrazioni
internazionali e, in ultima analisi, con riferimento ai fenomeni di spostamento intra-provinciale dalle aree urbane
consolidate ai comuni dell’hinterland metropolitano.
La definizione di scenari futuri quindi, non può prescindere dalla definizione di ipotesi sugli effetti della crisi
economica in atto sugli spostamenti di popolazione, in rapporto alla crescente incertezza reddituale che colpisce
le giovani generazioni e, soprattutto, all’attrattività che la provincia sarà in grado di esercitare in una prospettiva di
progressiva riduzione delle opportunità di inserimento occupazionale. Questi fattori di contesto fanno da cornice
ad altri fattori di natura strutturale, riconducibili agli effetti della transizione demografica sulla composizione per
età della popolazione che nel medio periodo vedranno una netta accelerazione dei fenomeni di invecchiamento
strutturale, con l’aumento del numero delle morti e la riduzione del numero delle nascite, colpendo in maniera
particolare le aree di antica urbanizzazione.

SERIE STORICA E SCENARIO PREVISIONALE DELLA POPOLAZIONE RESIDENTE - (BASE CENSUARIA)
CAPOLUOGO
Ipotesi alta

ALTRI COMUNI

Ipotesi bassa

1971

2.739.952

1981
1991

Ipotesi alta

Ipotesi bassa

PROVINCIA
Ipotesi alta

Ipotesi bassa

750.425

3.490.377

2.797.337

898.624

3.695.961

2.733.908

1.027.159

3.761.067

2001

2.546.805

1.153.619

3.700.424

2011

2.617.175

1.379.010

3.997.465

SCENARIO PREVISIONALE
2012

2.628.416

2.622.906

1.405.915

1.396.862

4.034.331

4.019.768

2013

2.638.489

2.627.282

1.432.522

1.415.279

4.071.011

4.042.562

2014

2.647.609

2.631.469

1.458.874

1.433.216

4.106.483

4.064.685

2015

2.655.525

2.634.624

1.484.807

1.451.302

4.140.333

4.085.926

2016

2.662.469

2.637.681

1.510.424

1.470.641

4.172.893

4.108.322

2017

2.668.985

2.640.697

1.535.793

1.489.613

4.204.779

4.130.310

2018

2.674.668

2.645.995

1.556.039

1.505.579

4.230.707

4.151.574

2019

2.679.999

2.651.257

1.576.112

1.521.264

4.256.111

4.172.520

2020

2.684.998

2.654.121

1.600.875

1.539.099

4.285.873

4.193.221

2021

2.690.741

2.656.849

1.625.875

1.565.485

4.316.616

4.222.333

VARIAZIONE DECENNALE
1971-1981

57.385

148.199

205.584

1981-1991

-63.429

128.535

65.106

1991-2001

-187.103

126.460

-60.643

2001-2011

70.370

225.391

297.041

2011-2021

73.566

39.674

246.865

186.475

319.151

224.868

VARIAZIONE %
1971-1981

2,1%

19,7%

1981-1991

-2,3%

14,3%

1,8%

1991-2001

-6,8%

12,3%

-1,6%

2001-2011

2,8%

19,5%

8,0%

2011-2021
2,8%
1,5%
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

17,9%

20

5,9%

13,5%

8,0%

5,6%

L’esercizio previsionale proposto, definito con l’ausilio del sistema informativo e previsionale CRESME (Demo/SI),
si basa su due ipotesi evolutive: la prima (ipotesi alta) assume la permanenza dei flussi migratori medi annui
registrati nel periodo 2001-2011, e degli indici di natalità e mortalità ai livelli dell’ultima fase storica, ed è
compatibile con uno scenario di rapida uscita dall’attuale condizione di crisi economica; la seconda (ipotesi
bassa) assume la riduzione del 30% dei flussi migratori medi annui dall’esterno registrati nel periodo 2001-2011,
ed una sensibile riduzione della natalità e si configura in uno scenario di permanenza delle attuali condizioni di
stagnazione economica e ulteriore contrazione dei livelli occupazionali.
Il risultato delle simulazioni nel primo caso (ipotesi alta) conduce ad una sostanziale conferma dei livelli di crescita
sperimentati nell’ultimo decennio, nel secondo caso (ipotesi bassa) invece, la crescita demografica passerebbe
dal 2,8% all’1,5% nel Capoluogo e dal 17,9% al 13,5% nel resto della provincia, con un dato provinciale
complessivo che dall’8% passerebbe al 5,6%.

SERIE STORICA E SCENARIO PREVISIONALE DEL NUMERO MEDIO DI RESIDENTI PER FAMIGLIA
CAPOLUOGO

ALTRI COMUNI

PROVINCIA

Ipotesi alta

Ipotesi bassa

Ipotesi alta

Ipotesi bassa

Ipotesi alta

Ipotesi bassa

1971

3,364

3,364

3,533

3,533

3,399

3,399

1981

3,025

3,025

3,190

3,190

3,063

3,063

1991

2,684

2,684

2,982

2,982

2,759

2,759

2001

2,451

2,451

2,699

2,699

2,523

2,523

2011

2,249

2,249

2,484

2,484

2,325

2,325

SCENARIO PREVISIONALE
2012

2,238

2,240

2,474

2,476

2,315

2,318

2013

2,228

2,232

2,463

2,467

2,306

2,310

2014

2,218

2,224

2,452

2,459

2,296

2,302

2015

2,208

2,216

2,442

2,450

2,286

2,294

2016

2,198

2,208

2,431

2,442

2,277

2,286

2017

2,188

2,200

2,420

2,433

2,267

2,278

2018

2,178

2,192

2,409

2,424

2,258

2,270

2019

2,168

2,184

2,399

2,416

2,248

2,262

2020

2,157

2,176

2,388

2,407

2,238

2,254

2021

2,147

2,168

2,377

2,399

2,228

2,246

VARIAZIONE DECENNALE
1971-1981

-0,339

-0,339

-0,344

-0,344

-0,336

-0,336

1981-1991

-0,341

-0,341

-0,208

-0,208

-0,304

-0,304

1991-2001

-0,233

-0,233

-0,283

-0,283

-0,236

-0,236

2001-2011

-0,202

-0,202

-0,215

-0,215

-0,198

-0,198

-0,107

-0,086

-0,097

-0,079

2011-2021
-0,101
-0,081
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

Ma la dinamica demografica fornisce solo una prima indicazione sugli scenari evolutivi della domanda abitativa
primaria. L’unità elementare della domanda abitativa infatti è costituita dalla dinamica delle famiglie, in relazione
stretta con l’evoluzione della struttura per età della popolazione. La fase appena conclusa, infatti, ha registrato la
fuoriuscita dalle famiglie di origine del folto contingente di nati durante il baby-boom degli anni Sessanta, con una
netta riduzione del numero medio di residenti per famiglia ed una crescita del numero di famiglie assai superiore
all’incremento demografico.

21

Lo scenario futuro, invece, con la progressiva sostituzione del folto contingente dei trentenni con le più sparute
generazioni successive, sarà caratterizzato da un rallentamento del fenomeno. Nella simulazione effettuata, dai
2,325 residenti per famiglia del 2011 si passerà ai 2,228 dell’ipotesi alta, ai 2,246 dell’ipotesi bassa, con una
riduzione nel decennio sostanzialmente dimezzata rispetto a quella del decennio precedente (da -0,198, a -0,097
nell’ipotesi alta, a -0,079 nell’ipotesi bassa).

SERIE STORICA E SCENARIO PREVISIONALE DELLE FAMIGLIE RESIDENTI - (BASE CENSUARIA)
CAPOLUOGO
Ipotesi alta

ALTRI COMUNI

Ipotesi bassa

Ipotesi alta

Ipotesi bassa

PROVINCIA
Ipotesi alta

Ipotesi bassa

1971

814.493

212.387

1.026.880

1981

924.854

281.723

1.206.577

1991

1.018.692

344.486

1.363.178

2001

1.039.152

427.406

1.466.558

2011

1.163.965

555.048

1.719.012

SCENARIO PREVISIONALE
2012

1.174.248

1.170.728

568.331

564.182

1.742.579

1.734.910

2013

1.184.100

1.176.933

581.610

573.610

1.765.710

1.750.543

2014

1.193.612

1.183.098

594.901

582.908

1.788.514

1.766.006

2015

1.202.667

1.188.843

608.138

592.332

1.810.805

1.781.175

2016

1.211.362

1.194.585

621.361

602.336

1.832.723

1.796.921

2017

1.219.943

1.200.351

634.599

612.259

1.854.541

1.812.610

2018

1.228.220

1.207.201

645.828

621.013

1.874.048

1.828.213

2019

1.236.412

1.214.085

657.086

629.712

1.893.498

1.843.797

2020

1.244.527

1.219.918

670.409

639.367

1.914.937

1.859.285

2021

1.253.066

1.225.732

683.952

652.655

1.937.018

1.878.387

VARIAZIONE DECENNALE
1971-1981

110.361

69.336

179.697

1981-1991

93.838

62.763

156.601

1991-2001

20.460

82.920

103.380

2001-2011
2011-2021

124.813
89.101

127.642
61.767

128.905

252.454
97.608

218.006

159.375

VARIAZIONE %
1971-1981

13,5%

32,6%

17,5%

1981-1991

10,1%

22,3%

13,0%

1991-2001

2,0%

24,1%

7,6%

2001-2011

12,0%

29,9%

17,2%

2011-2021
7,7%
5,3%
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

23,2%

17,6%

12,7%

9,3%

In termini generali nel prossimo decennio l’incremento del numero di famiglie, anche nell’ipotesi più favorevole
segnerà un netto rallentamento, passando, per la provincia dal 17,2% della fase 2001-2011, al 12,7% dell’ipotesi
alta, al 9,3% dell’ipotesi bassa, con un dato del Capoluogo che dal 12% passerà a valori compresi tra il 7,7% ed il
5,3% ed un valore degli altri comuni che dal 29,9% passerà a valori compresi tra il 23,2% ed il 17,6%.
La maggiore o minore consistenza dei flussi migratori internazionali, con l’apporto diretto di giovani in età
lavorativa/riproduttiva, attenuando gli effetti dell’invecchiamento della struttura demografica, costituirà un fattore
chiave nella definizione dello scenario futuro. Nell’ipotesi alta, infatti, la consistenza delle nuove famiglie potrebbe

22

registrare addirittura un sensibile aumento rispetto ai livelli attuali, da 391.485 a 442.811 nel decennio. La
riduzione del ritmo di crescita complessivo delle famiglie, deriva infatti dal contestuale incremento delle estinzioni
di famiglie esistenti (da 139.031 a 224.805), in rapporto all’aumento della popolazione anziana e del numero di
decessi.

VARIAZIONE DECENNALE DEL NUMERO DI FAMIGLIE NELLA SERIE STORICA E NELLO SCENARIO
PREVISIONALE
CAPOLUOGO
150.880

160.000
140.000
120.000
100.000

124.813
110.361

89.101
93.838

80.000

68.067

61.767

60.000
40.000
20.000
20.460
0
1971-1981

1981-1991

1991-2001

2001-2011 *

2011-2021

RESTO PROVINCIA
160.000
135.247

140.000
120.000

102.891

127.642
97.608

100.000
80.000
60.000

128.905

82.920
69.336

62.763

40.000
20.000
0
1971-1981

1981-1991

1991-2001

2001-2011 *

2011-2021

TOTALE PROVINCIA
350.000
286.389

300.000
250.000

252.454
200.000
150.000

170.979

218.006
159.375

179.697
156.601

100.000
103.380
50.000
0
1971-1981
dati di fonte censuaria

1981-1991

1991-2001

dati di fonte anagrafica

Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

23

2001-2011 *
scenario alto

2011-2021
scenario basso

FAMIGLIE PER ETÀ DELLA PERSONA DI RIFERIMENTO, NUOVE FAMIGLIE ED ESTINZIONE DI FAMIGLIE
ESISTENTI (SCENARIO PREVISIONALE NELL’IPOTESI ALTA)
2001

2011

2021

2001-2011

2011-2021

Meno di 25

10.379

11.550

12.522

11.550

12.522

Da 25 a 34

103.994

83.001

94.959

72.622

83.408

Da 35 a 44
Da 45 a 54

201.234

205.965

184.458

101.971

101.458

190.400

238.130

257.677

36.896

51.712

Da 55 a 64

195.256

197.973

240.936

7.573

2.806

65 e più

337.890

427.346

462.515

-105.799

-162.804

230.612

251.905

-105.799

-162.804

CAPOLUOGO

Nuove famiglie
Estinzione di famiglie esistenti
Totale

1.039.152

1.163.965

1.253.066

124.813

89.101

Meno di 25

6.258

7.371

8.492

7.371

8.492

Da 25 a 34

84.531

78.980

90.685

72.722

83.313

Da 35 a 44

79.242

103.311

111.397

18.780

32.417

Da 45 a 54

77.638

115.792

146.881

36.550

43.570

79.298

103.088

138.904

25.451

23.112

100.439

146.506

187.593

-33.232

-62.000

160.873

190.905

ALTRI COMUNI

Da 55 a 64
65 e più
Nuove famiglie
Estinzione di famiglie esistenti
Totale

427.406

555.048

683.952

-33.232

-62.000

127.642

128.905

PROVINCIA
Meno di 25

16.637

18.922

21.014

18.922

21.014

Da 25 a 34

188.525

161.980

185.643

145.344

166.722

Da 35 a 44

280.475

309.275

295.855

120.750

133.875

Da 45 a 54

268.038

353.921

404.558

73.446

95.282

Da 55 a 64

274.554

301.061

379.840

33.023

25.918

65 e più

438.329

573.852

650.108

-139.031

-224.805

Nuove famiglie
Estinzione di famiglie esistenti
Totale

1.466.558

1.719.012

1.937.018

391.485

442.811

-139.031

-224.805

252.454

218.006

Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

3.1. INCIDENZA STRANIERI SULLA DOMANDA COMPLESSIVA
Il contributo dei flussi migratori internazionali, già assai rilevante nell’ultima fase espansiva, diventerà sempre più
determinate nello scenario futuro. Il radicamento ed il progressivo consolidamento della posizione lavorativa e
sociale degli stranieri già presenti sul territorio provinciale, cui si aggiungeranno i nuovi ingressi previsti,
bilanceranno il calo della componente autoctona nella formazione di nuove famiglie.
Nell’ipotesi di scenario più ottimistica infatti, le nuove famiglie con persona di riferimento straniera, dall’attuale
24,8% potrebbero giungere a rappresentare il 32,8% del totale, sfiorando il 37,1% nel Capoluogo.

24

NUOVE FAMIGLIE ED ESTINZIONE DI FAMIGLIE ESISTENTI TOTALI E CON PERSONA DI RIFERIMENTO
STRANIERA (SCENARIO PREVISIONALE NELL’IPOTESI ALTA)
CAPOLUOGO

ALTRI COMUNI

PROVINCIA

2001-2011 2011-2021 2001-2011 2011-2021 2001-2011 2011-2021
TOTALE FAMIGLIE
Nuove famiglie
Estinzione famiglie esistenti
Variazione

230.612

251.905

160.873

190.905

391.485

442.811

-105.799

-162.804

-33.232

-62.000

-139.031

-224.805

124.813

89.101

127.642

128.905

252.454

218.006

62.579

93.380

34.607

51.828

97.186

145.208

PERSONA DI RIFERIMENTO STRANIERA
Nuove famiglie
Estinzione famiglie esistenti
Variazione
Nuove famiglie straniere sul totale
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

-262

-1.814

-92

-134

-354

-1.948

62.317

91.566

34.516

51.694

96.832

143.260

27,1%

37,1%

21,5%

27,1%

24,8%

32,8%

3.2. DOMANDA ABITATIVA E CAPACITÀ DI ACCESSO AL MERCATO
Applicando ai dati di flusso delle famiglie l’articolazione in quintili di reddito equivalente netto per età della persona di
riferimento, stimati per la provincia di Roma in base ai risultati dell’indagine Istat sulla distribuzione del reddito in
Italia (Distribuzione del reddito e condizioni di vita in Italia, Anni 2008-2009), è possibile effettuare una articolazione
della domanda primaria insorgente per classe di reddito familiare annuo. Nel definire una soglia standard di accesso
al mercato delle compravendite di abitazioni, si è assunto a base del calcolo un prezzo di 250mila euro, 200mila dei
quali finanziati con mutuo immobiliare. Assumendo che le famiglie con persona di riferimento più giovane abbiano
l’opportunità di accedere a finanziamenti con periodi di rimborso più lunghi, nell’ipotesi di calcolo, basata su piani di
ammortamento per mutui a tasso fisso alle condizioni attuali, per il rimborso di un capitale di 200mila euro, la classe
più giovane dovrà sostenere una rata mensile di 1.250 euro (15.000 euro all’anno) su un periodo di 25 anni, mentre
quella più anziana dovrà corrispondere una rata di 2.140 euro (25.680 euro all’anno) su un periodo di 10 anni.

ARTICOLAZIONE DEL MERCATO PER CAPACITÀ DI ACCESSO (SCENARIO PREVISIONALE NELL’IPOTESI ALTA)
Domanda sociale

Convenzionata/Affitto

Mercato compravendite

Totale
Famiglie

Meno di 35 anni

Reddito
fino a
20.000

Nuove
famiglie
30.289

da 20.000
fino a
50.000

Nuove
famiglie
116.877

Reddito
oltre
50.000

Nuove
famiglie
40.569

35 - 44

20.000

17.134

54.000

81.573

54.000

35.168

133.875

45 - 54

20.000

11.973

65.200

59.150

65.200

24.160

95.282

55 - 64

20.000

1.970

85.600

18.584

85.600

5.364

65 e più

187.736

25.918
-224.805

Totale generale

218.006

Nuove Famiglie
61.367
Quota
13,9%
(al lordo del riuso)
Fonte: elaborazione CRESME (Demo/SI) su dati Istat

276.184

105.260

62,4%

23,8%

442.811

Nel complesso delle quasi 443mila nuove famiglie/alloggio (ipotesi alta), poco più di 105mila saranno in grado di
accedere al libero mercato, altre 276mila si dovranno orientare all’affitto o a programmi di edilizia agevolata,
mentre circa 61mila famiglie, il 14% del totale, saranno probabilmente costrette a rivolgersi al segmento sociale.
Tuttavia nel bilancio complessivo occorre considerare anche la quota di abitazioni liberate per la scomparsa
dell’anziano occupante, poco meno di 225mila abitazioni nell’intero periodo 2011-2021, una parte delle quali,
anche se difficilmente quantificabile, sarà costituita da edilizia residenziale pubblica.

25

4.

IL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE

4.1. IL PRIMO MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
Come si è visto anche in merito agli aspetti demografici, Roma è il più grande comune italiano e nell’ambito del
mercato immobiliare ciò si esplica nel più ampio stock edilizio in termini di abitazioni e nel maggior numero di
compravendite. Il confronto a livello di grandi comuni (con Milano, Torino e Napoli, i tre mercati più ampi dopo la
capitale) pone Roma ad un livello quasi doppio rispetto a Milano, quasi triplo rispetto a Torino e oltre il quintuplo
di Napoli. Anche sotto l’aspetto dei prezzi medi di mercato Roma si colloca molto al di sopra dei maggiori
capoluoghi con circa 4.000 €/mq nel 2012 contro i 3.570 di Milano, i 2.590 di Napoli e i 2.110 di Torino.
CAPOLUOGHI
Abitazioni

Compravendite
Prezzo medio

Agenzia del Territorio 2011
Istat 2001
Istat 2011 p
CRESME 2012
2011
2012
2011
2012

Roma

Milano

Torino

Napoli

1.426.282
1.151.736
1.151.762
1.234.095
33.627
26.128
4.470
3.990

788.645
633.145
645.833
nd
19.175
15.008
3.730
3.570

499.666
426.756
418.417
nd
12.036
9.796
2.180
2.110

429.129
362.213
361.698
nd
6.634
6.046
2.870
2.590

Anche i comuni della provincia, benché meno urbanizzata rispetto a Milano e Napoli ed in numero molto inferiore
rispetto a Torino, presentano un’ampiezza del mercato immobiliare notevole e seconda (insieme a Torino) solo a
quella milanese. Il prezzo medio osservabile nei comuni delle quattro maggiori province metropolitane è molto
simile ma, anche se di poco, l’hinterland romano risulta quello più valutato.

ALTRI COMUNI DELLA PROVINCIA

Roma

Abitazioni

752.208
565.926
591.457
630.157
18.197
13.227
1.872
1.772

Compravendite
Prezzo medio

Agenzia del Territorio 2011
Istat 2001
Istat 2011 p
CRESME 2012
2011
2012
2011
2012

Milano
1.338.655
1.007.325
765.570
nd
33.822
26.711
1.810
1.734

Torino

Napoli

771.247
651.247
690.044
nd
16.964
13.292
1.627
1.595

810.203
708.000
728.067
nd
10.278
8.509
1.730
1.636

In termini di intera provincia, dunque, spiccano i due grandi mercati immobiliari italiani di Roma e di Milano che si
equivalgono in termini di compravendite con un leggero vantaggio per Milano dovuto alla densità del suo
hinterland. Nel 2011 Milano rappresentava l’8,6% delle compravendite nazionali e Roma l’8,5%; nella media
2000-2011 il vantaggio della provincia Milanese (8,5% contro il 7,6% medio di Roma) è più ampio in virtù proprio
di una maggiore vivacità del mercato dell’hinterland.
PROVINCIA METROPOLITANA
Abitazioni

Compravendite
Prezzo medio

Agenzia del Territorio 2011
Istat 2001
Istat 2011 p
CRESME 2012
2011
2012
2011
2012

Roma

Milano

Torino

Napoli

2.178.490
1.717.662
1.743.219
1.864.252
51.824
39.355
3.668
3.377

2.127.300
1.640.470
1.411.403
nd
52.997
41.719
2.541
2.431

1.270.913
1.078.003
1.108.461
nd
29.000
23.088
1.856
1.806

1.239.332
1.070.213
1.089.765
nd
16.912
14.554
2.119
1.963

26

4.2. LA CENTRALITA’ DEL SETTORE DELLE COSTRUZIONI SULL’ECONOMIA ROMANA
Secondo le statistiche dell’Istituto Tagliacarne, il valore aggiunto delle costruzioni ha contribuito per un 5,7% nel
2010 all’intera economia della provincia di Roma. Un peso che è cresciuto progressivamente dal 2004 al 2010
per calare nell’anno successivo.

VALORE AGGIUNTO PER SETTORE DI ATTIVITÀ - (MILIONI DI EURO CORRENTI)
COSTRUZIONI

TOTALE ECONOMIA

Roma

Lazio

Centro

Italia

Roma

Lazio

Centro

Italia

2004

4.886

6.371

14.041

72.910

109.980

136.604

270.467

1.252.020

2006

5.130

6.872

15.256

79.776

115.932

144.608

285.280

1.316.586

2008

5.619

7.919

16.946

87.464

123.300

156.068

308.080

1.412.910

2009

6.225

8.344

17.623

85.932

122.805

154.175

303.106

1.367.727

2010

6.897

9.866

18.552

85.201

120.163

152.788

302.495

1.395.219

2011(*)

6.429

9.407

17.912

86.024

121.605

154.331

306.565

1.416.962

Incidenza % COSTRUZIONI su TOTALE ECONOMIA
2004

4,4

4,7

5,2

5,8

2006

4,4

4,8

5,3

6,1

2008

4,6

5,1

5,5

6,2

2009

5,1

5,4

5,8

6,3

2010

5,7

6,5

6,1

6,1

5,3
2011
6,1
5,8
6,1
Fonte: elaborazioni e stime CRESME su dati Unioncamere-Istituto Tagliacarne
(*) stima CRESME su dati Tagliacarne e Istat

Eppure, nel valutare il reale peso delle costruzioni sulle dinamiche economiche, occorre considerare alcuni
caratteri tipici del settore:


l’industria delle costruzioni rappresenta un settore ad alta intensità di lavoro;



il processo produttivo attiva una filiera assai vasta e diffusa a monte e valle dell’attività di cantiere che non
ricade contabilmente nel settore delle costruzioni ma nelle altre attività economiche

In sostanza l’impatto delle costruzioni sull’economia di un territorio è assai più ampio e investe altri comparti di
attività che appartengono al settore industriale, oppure a quello dei servizi. Una più corretta valutazione del ruolo
che il mercato delle costruzioni gioca nelle economie territoriali richiede una capacità descrittiva più ampia di
quella che si limita a misurare il valore aggiunto.
Basti guardare, per esempio, l’assorbimento occupazionale diretto del settore. Secondo l’Istat, il numero di
lavoratori del settore costruzioni romano nel 2010 ammontava a 144 mila unità, pari all’8,5% dell’occupazione
complessiva. Si sottolinea perciò un sospetto di divergenza fra l’incidenza del valore aggiunto delle costruzioni
sull’economia complessiva e il peso dell’occupazione, in considerazione che il valore aggiunto rappresenta
sostanzialmente la somma fra il costo del lavoro e il margine di utile dell’impresa: la divergenza potrebbe essere
spiegata soltanto in due modi, o il costo del lavoratore edile è inferiore rispetto agli altri settori dell’economia,
oppure è l’utile dell’imprenditore a essere più basso. E comunque non è semplice raccontare l’importanza del
settore nell’economia romana.

27

OCCUPATI NELLE COSTRUZIONI E IN TOTALE - (MIGLIAIA DI OCCUPATI)
COSTRUZIONI

TOTALE ECONOMIA

Roma

Lazio

Centro

Italia

Roma

Lazio

2004

85

139

322

1.849

1.549

2.076

Centro
4.537

22.404

Italia

2006

104

155

360

1.916

1.588

2.122

4.669

22.988

2008

113

172

385

1.987

1.699

2.246

4.857

23.405

2009

139

194

406

1.962

1.696

2.241

4.832

23.025

2010

144

205

435

1.949

1.703

2.257

4.833

22.872

2011

121

182

391

1.847

1.701

2.253

4.826

22.967

2012(*)

108

175

376

1.774

1.689

2.253

4.828

22.930

Incidenza % COSTRUZIONI su TOTALE ECONOMIA
2004

5,5

6,7

7,1

8,3

2006

6,5

7,3

7,7

8,3

2008

6,7

7,7

7,9

8,5

2009

8,2

8,7

8,4

8,5

2010

8,5

9,1

9,0

8,5

2011

7,1

8,1

8,1

8,0

6,4
2012(*)
7,8
7,8
Fonte: elaborazioni e stime CRESME su dati Istat

7,7

(*) previsione CRESME

PROVINCIA DI ROMA - OCCUPATI PER SETTORE DI ATTIVITÀ (‘000)
Agricoltura

Industria

Costruzioni

Servizi

Totale

2002

24

147

100

1.235

1.505

2003

21

140

103

1.253

1.517

2004

14

156

85

1.294

1.549

2005

14

146

98

1.306

1.564

2006

31

152

104

1.302

1.588

2007

26

145

105

1.400

1.676

2008

16

144

113

1.426

1.699

2009

14

139

139

1.404

1.696

2010

15

150

144

1.394

1.703

2011

12

147

121

1.421

1.701

100,0%

Incidenza sul totale
2002

1,6%

9,8%

6,6%

82,1%

2003

1,4%

9,2%

6,8%

82,6%

100,0%

2004

0,9%

10,1%

5,5%

83,5%

100,0%

2005

0,9%

9,3%

6,3%

83,5%

100,0%

2006

2,0%

9,6%

6,5%

82,0%

100,0%

2007

1,6%

8,7%

6,3%

83,5%

100,0%

2008

0,9%

8,5%

6,7%

83,9%

100,0%

2009

0,8%

8,2%

8,2%

82,8%

100,0%

2010

0,9%

8,8%

8,5%

81,9%

100,0%

8,6%

7,1%

83,5%

100,0%

2011
0,7%
Fonte: elaborazioni CRESME su dati Istat

In ogni caso anche i dati fin qui rappresentati rendono conto solo in parte del ruolo che il settore costruzioni
riveste sul piano occupazionale ed economico, soprattutto se si considerano le articolate attività dell’indotto. Un

28

universo che comprende numerosi segmenti economici coinvolgendoli nella propria filiera: la proprietà fondiaria;
le industrie produttrici di materiali, prodotti e impianti; le aziende della distribuzione; i progettisti; naturalmente le
imprese di costruzioni; installatori e posatori; il mondo della promozione immobiliare; il settore della
commercializzazione e della intermediazione; il credito; gli studi legali; il mondo del notariato.


Il valore diretto e indotto
sull’economia romana

del

settore

delle

costruzioni

e

dell’immobiliare

Eppure il peso delle costruzioni sull’economia romana può assumere valori assai diversi da quelli che
tradizionalmente vengono presi in considerazione. Infatti se si considera l’intera filiera delle costruzioni, prendendo in
esame non solo il valore aggiunto ma anche l’indotto diretto generato dall’attività del settore, quantità che possono
bene essere misurate dal valore della produzione, e quindi se si considera anche il valore delle attività che sono
legate all’accesso e al mantenimento del bene, e inoltre si considera il valore dell’attività immobiliare depurata dai
suoi costi intermedi (ovvero gli investimenti diretti in costruzioni), il valore del settore delle costruzioni,
dell’immobiliare e del suo indotto si può valutare in un ammontare che negli ultimi 6 anni ha oscillato fra i 34 miliardi
di euro nel 2006 e i quasi 21 miliardi nel 2012. Un impatto e un contributo economico notevole, quindi, con un valore
che oscilla dal 30% del valore aggiunto dell’economia romana nel 2006 al 17% del 2012.

IL PESO DELLE COSTRUZIONI SULL'ECONOMIA ROMANA (MILIONI DI EURO)
2006

2008

2010

2011

2012

IL VALORE DELLA PRODUZIONE

11.217

11.839

11.569

10.961

10.194

Attività di nuova edilizia e genio civile

4.176

4.297

3.477

2.827

2.231

Attività di manutenzione straordinaria e ordinaria

7.040

7.541

8.092

8.134

7.963

ULTERIORI RISORSE ATTIVATE DALLA NUOVA EDILIZIA

2.318

2.105

1.831

931

736

Risorse aggiuntive per l'accesso al nuovo immobile
Residenziale

853

893

582

516

437

1.047

840

914

257

177

Residenziale

153

160

104

92

78

Non residenziale

265

212

231

65

45

20.748

14.108

14.399

14.443

9.577

17.840

12.486

13.237

12.770

8.778

Non residenziale
Risorse aggiuntive per il mantenimento del nuovo immobile

VALORE DELL'ATTIVITA' IMMOBILIARE
(valore compravendite immobiliari al netto del valore della produzione)
Residenziale
Non residenziale
TOTALE RISORSE ATTIVATE
Valore aggiunto dell'economia romana

2.908

1.622

1.162

1.672

799

34.283

28.052

27.799

26.334

20.507

115.932 123.300 120.163 121.605 120.267

Impatto delle costruzioni nell'economia
Elaborazioni e stime CRESME

29,6%

22,8%

23,1%

21,7%

17,1%

Del resto se andiamo ad osservare le stime regionali di contabilità nazionale effettuate dall’ISTAT, verifichiamo
che la regione Lazio presenta le seguenti grandezze per il 2010:
Valore aggiunto delle costruzioni =

9.408 mln €

Valore aggiunto nell’attività immobiliare=

21.812 mln €

Per un totale di 31.220 mln €
pari al 21% del valore aggiunto complessivo dell’economia regionale

29

4.3. LA NUOVA COSTRUZIONE DI ABITAZIONI A ROMA E NEI COMUNI DELLA PROVINCIA
La nuova costruzione di abitazioni presenta dinamiche aderenti all’andamento del ciclo immobiliare sia nel
capoluogo che nei comuni della provincia con un naturale disallineamento dei picchi massimi dovuto all’effetto
trainante del capoluogo.

ABITAZIONI DI NUOVA COSTRUZIONE ULTIMATE A ROMA E NEI COMUNI DELLA PROVINCIA – 2001 / 2012
12.000
11.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
2001

2002

2003

2004

2005

2006

Comune di Roma

2007

2008

2009

2010

2011*

2012**

Altri comuni della provincia di Roma

Fonte: elaborazione CRESME su fonti varie
* stima
** previsione

Infatti, osservando il grafico si rileva che fino al 2005 la produzione edilizia era superiore nei comuni della
provincia (in media annua 2001-2005, 6.400 abitazioni fuori Roma e 5.600 a Roma); il 2006 e il 2007
rappresentano il boom delle ultimazioni su Roma con oltre 10 mila alloggi annui mentre nei comuni della provincia
prosegue l’incremento ma a ritmi meno intensi (circa 8.650 alloggi annui nel biennio); dal 2008 in poi il capoluogo
inizia la fase discendente mentre i comuni esterni continuano ad incrementare la produzione. Proprio il 2008
segna il massimo dei comuni esterni con oltre 11 mila alloggi completati mentre Roma scende a 9.400; l’intera
provincia segna, proprio nel 2008 il massimo del ciclo con quasi 20.700 case prodotte. Tra il 2009 e il 2011 la
discesa della produzione nei comuni della provincia romana è violenta e porta il numero di abitazioni poco sopra
le 4 mila annue, al di sotto dei quantitativi prodotti nel 2001. Roma cala ma presenta livelli produttivi ancora
interessanti attorno alle 7 mila unità annue con livelli superiori a quelli del 2001.

4.4. I CICLI DEL MERCATO NELLA CITTÀ DI ROMA
I cicli recenti del mercato romano, rappresentati nel grafico seguente, evidenziano tre aspetti di base
particolarmente interessanti nella caratterizzazione della struttura del mercato e per le sue modificazioni. In primo
luogo spicca la curva dei prezzi (in valori reali base 2011=100) che mostra rapide ascese (1980-1981;
1989-1993; 2001-2005) seguite da lunghi periodi di deflazione. Benché i periodi di contrazione dei prezzi risultino
più lunghi, appaiono anche meno intensi, tanto da non far scendere (almeno fino ad oggi e nelle previsioni per
l’intero 2013) il prezzo medio delle case romane al di sotto del massimo del ciclo precedente.

30

IL CICLO IMMOBILIARE DELLE ABITAZIONI IN RELAZIONE AL TASSO MEDIO SUI MUTUI CASA
CONTRATTI DI COMPRAVENDITA - PREZZI DI MERCATO IN MIGLIAIA DI € (VALORI COSTANTI 2011)

24,0%

5,5

60.000

5,0

55.000

4,5

50.000

4,0

45.000

3,5

40.000

3,0

35.000

2,5

30.000

2,0

25.000

1,5

20.000

1,0

15.000

0,5

10.000

0,0

5.000

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

0,0%

1986

3,0%

1985

6,0%

1984

numero di compravendite

9,0%

1983

12,0%

1982

15,0%

1981

18,0%

1980

21,0%

prezzi in migliaia di € per mq.

Variazione % dei prezzi al consumo e dei mutui casa

27,0%

Fonte: elaborazione CRESME su fonti varie

Il secondo aspetto da sottolineare si rileva nella curva delle compravendite che mostra una forte oscillazione tra i
periodi di boom del mercato (oltre 28 mila nel 1980 e nel 1988; sempre oltre 35 mila tra il 2001 e il 2007) e i
periodi di crisi (nel 1994 sarebbero scese a meno di 11 mila nella ricostruzione su dati Ministero dell’Interno).
Pur con questa ampia variabilità il mercato romano si è riscoperto fortemente attrattivo della domanda (primaria,
di sostituzione e per investimento) proprio nell’ultimo ciclo immobiliare in cui si sono compravendute (2000-2012)
oltre 455 mila abitazioni. Tale forza è evidente anche nella fase calante del ciclo in cui, nel drammatico 2012
appena chiuso, si sono compravendute oltre 26 mila abitazioni, un valore solo di poco inferiore alla media di
lungo periodo (1985-2012 pari a circa 27 mila transazioni).

4.5. IL CICLO IMMOBILIARE 1996-2012
La tabella che segue evidenzia con forza e con il supporto dei numeri quanto osservato nel grafico precedente.
Nell’ultimo decennio il mercato immobiliare romano e quello dell’intera provincia metropolitana hanno
sperimentato una notevole espansione ma anche una altrettanto notevole stabilità su livelli molto elevati.
Se si eccettua il 2012 che rappresenta un vero e proprio crollo del mercato a livello nazionale, infatti, si rileva che
nel capoluogo sono sempre state scambiate oltre 30 mila abitazioni e nel resto provincia oltre 17 mila per un
totale provinciale sempre superiore a 47 mila abitazioni annualmente compravendute per ben 12 anni. Si tratta di
664 mila case tra il 2000 e il 2011 e di oltre 700 mila se si comprende la proiezione per il 2012 che si è appena
concluso.
Dai due grafici che seguono si rileva il numero di compravendite e la vivacità del mercato (numero di
compravendite in rapporto allo stock abitativo) in serie storica lunga: emerge il boom delle compravendite nel
comune capoluogo nel periodo 2000-2006, dove si arriva a toccare il 3,5% dello stock, mentre nel 2012 si scende
al 2%. Va detto che a livello nazionale la crisi è ben più pesante: nel 2012 si è compravenduto l’1,5% dello stock
abitativo esistente.

31

NUMERO DI COMPRAVENDITE DI ABITAZIONI IN PROVINCIA DI ROMA - PERIODO 2000 - 2012
Variazione %
annua

Roma

Resto
provincia

Variazione %
annua

Provincia di
Roma

Variazione %
annua

2000

33.344

-

17.694

-

51.038

-

2001

37.177

11,5

18.773

6,1

55.950

9,6

2002

37.915

2,0

20.955

11,6

58.870

5,2

2003

34.864

-8,0

21.724

3,7

56.588

-3,9

2004

39.373

12,9

22.025

1,4

61.398

8,5

2005

41.369

5,1

22.957

4,2

64.326

4,8

2006

38.127

-7,8

23.209

1,1

61.336

-4,6

2007

34.971

-8,3

21.161

-8,8

56.132

-8,5

2008

30.198

-13,6

18.586

-12,2

48.784

-13,1

2009

29.426

-2,6

17.447

-6,1

46.873

-3,9

2010

33.168

12,7

18.316

5,0

51.484

9,8

2011

33.633

1,4

18.191

-0,7

51.824

0,7

2012 (1)

-24,0

26.133

-22,3

13.231

-27,3

39.363

2000 – 2005

8.025

24,1

5.263

29,7

13.288

26,0

2005 – 2012

-15.236

-36,8

-9.726

-42,4

-24.963

-38,8

Fonte: elaborazione CRESME su dati OMI – Agenzia del Territorio
(1) Proiezione su dati OMI – Agenzia del Territorio, 1°-3° trimestre 2012

NUMERO DI COMPRAVENDITE E QUOTA DI STOCK COMPRAVENDUTA ANNUALMENTE 1985-2012
NUMERO DI COMPRAVENDITE
80.000
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0

Roma

Comuni della Provincia

Totale

QUOTA DI STOCK
6,0%
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%

Roma

Comuni della Provincia

Fonte: elaborazione CRESME su fonti varie

32

Totale

Appare altresì evidente la forte crescita del peso del mercato dei comuni non capoluogo nel decennio 1985-1995
in cui il numero di compravendite arriva a superare quelle del capoluogo (1992-1995) e la vivacità delle
compravendite in questi comuni è spinta con forza dalla nuova costruzione. Dal 1996 in poi Roma torna
protagonista con un netto divario nel numero di transazioni anche se in termini di vivacità del mercato si rileva
una nuova ondata nei comuni dell’hinterland durante gli anni 2000 con forti flussi tra il 2002 e il 2007. Gli ultimi
anni tra il 2009 e il 2012, oltre al contenimento del numero di compravendite sull’intero territorio provinciale,
mostrano un comportamento simile a quello tra il 1996 e il 1999 con una vivacità del mercato simile tra capoluogo
e resto provincia che si può interpretare come possibilità di flusso di domanda inverso tra comuni esterni e
capoluogo.
La scomposizione trimestrale delle compravendite nel comune di Roma mette in evidenza le fasi del mercato con
l’inversione del ciclo di boom delle compravendite durante il 2005 (primi due trimestri in fortissima crescita
+18,4% e +20,1% e secondi due trimestri in contrazione -0,7% e -12,1%); il 2006 si denota per i netti segnali di
crisi nel secondo e terzo trimestre (-13,1% e -21,1%) ma è nel 2007 e nel 2008 che la crisi si rivela per intero con
ben sette trimestri negativi su otto. Di contro il 2009 e il 2010 appaiono l’inizio e la conferma di una ripresa attesa
da tutti gli operatori; nel 2009 i primi due trimestri negativi e i secondi due positivi iniziano a far sperare e nel 2010
arrivano tre trimestri di forte incremento (+15,6%, +23,1% e +14,0%) che fanno ritenere archiviata la crisi sul
mercato capitolino.
Il 2011 presenta dinamiche altalenanti e molti le interpretano come assestamento in previsione di una nuova
crescita. Invece arrivano sul mercato italiano gli effetti di una stretta drammatica del credito acuita da
provvedimenti fiscali depressivi (IMU in primis) che riportano in forti difficoltà il mercato romano (al pari di tutto il
mercato nazionale) con cali fortissimi (-20,6%, -19,4% e -27,5% la serie dei primi tre trimestri 2012).

NUMERO DI TRANSAZIONI RESIDENZIALI PER TRIMESTRE - 2007 / 2012
15.000

12.000

9.000

6.000

3.000

8.356
10.390
173.783
12.304
167.070
18,4%
188.275
20,1%
149.253
-0,7%
-12,1%
181.989
1,5%
10.041
-13,1%
10.846
132.816
-21,1%
-0,6%
10.747
-15,5%
141.770
9.944
-8,3%
0,6%
7.274
9.378
-12,7%
-12,9%
7.390
-13,5%
8.600
-12,5%
6.362
-16,3%
7.850
6.543
-11,5%
-8,9%
7.831
6.466
1,6%
9,5%
8.595
15,6%
7.565
23,1%
9.636
14,0%
7.369
0,0%
8.598
7.663
1,3%
8.936
-7,3%
0,8%
7.427
11,7%
9.601
6.086
-20,6%
7.201
-19,4%
5.381
-27,5%

VALORE ASSOLUTO E VARIAZIONI %

0

Fonte: elaborazione CRESME su dati OMI - Agenzia del Territorio

33

4.6. LE CARATTERISTICHE DEGLI ALLOGGI COMPRAVENDUTI A ROMA E NELLA PROVINCIA
Cosa cercano, o meglio, cosa sono in grado di acquistare le famiglie romane emerge dalla dimensione media
degli alloggi compravenduti. La due tipologie che hanno ampliato la loro quota di mercato sono quelle più piccole:
gli alloggi fino a 2,5 vani catastali (monolocali e bilocali con pochi spazi accessori) crescono fino al 50% dal 2004
in poi e quelli tra 2,5 e 4,0 vani (bi e tri locali) aumentano tra il 10% e il 20% l’assorbimento sul mercato.

DIMENSIONE MEDIA DEGLI ALLOGGI COMPRAVENDUTI A ROMA
ROMA
170
Fino a 2,5 vani

150
130

Da 2,5 a 4,0 vani

110

da 4,0 a 5,5 vani

90

da 5,5 a 7,0 vani

70
2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

oltre 7,0 vani

PROVINCIA DI ROMA
130
120

Fino a 2,5 vani

110

Da 2,5 a 4,0 vani

100

da 4,0 a 5,5 vani

90
da 5,5 a 7,0 vani
80
oltre 7,0 vani

70
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fonte: elaborazioni CRESME su dati OMI – Agenzia del Territorio

2010

2011

4.7. L’ANALISI DEI PREZZI
La rappresentazione grafica degli ultimi due cicli immobiliari nella città di Roma evidenzia come il mercato della
capitale sia principalmente trainato dai prezzi. La crescita dei valori immobiliari a prezzi costanti (depurati
dall’effetto dell’inflazione) è proporzionalmente quasi doppia rispetto all’incremento delle compravendite. Il grafico
che segue disegna sull’asse orizzontale l’indice delle compravendite (assumendo come base = 100 il 1985) e
sull’asse verticale l’indice dei prezzi a valori costanti (stessa base 1985=100). Tra il 1985 e il 1988 sia le
compravendite, sia i prezzi si mantengono su livelli stabili attorno al dato di partenza tanto da poter considerare
questi quattro anni appartenenti al ciclo precedente. Dal 1989 inizia il ciclo di crescita dei valori immobiliari con
compravendite in riduzione; la fase ascendente dei prezzi dura fino al 1993 pur con compravendite che si

34

espandono notevolmente soltanto nel 1991. Dal 1994 inizia la fase discendente dello scorso ciclo immobiliare con
prezzi in calo fino al 1998; le compravendite crescono dal 1995 dopo aver registrato il minimo assoluto.

GLI ULTIMI DUE CICLI IMMOBILIARI IN NUMERO INDICE (1985 =100)

Fonte: elaborazioni CRESME su dati OMI – Agenzia del Territorio

L’attuale ciclo immobiliare inizia, per la città di Roma, nel 1999 / 2000 con prezzi di nuovo in crescita (+6%) ma
soprattutto con la prima espansione netta delle transazioni (oltre +50%); la fase espansiva, dopo il salto di scala
delle transazioni prosegue fino al 2005 con incrementi molto consistenti delle quotazioni sotto l’effetto di più
condizioni favorevoli: prezzi relativamente contenuti, forte domanda primaria sostenuta dall’immigrazione e dalle
regolarizzazioni degli stranieri, “effetto Euro” con tassi sui mutui in riduzione.
Nella estrema sintesi dei numeri, tra il 1999 e il 2005 i prezzi a Roma salgono dell’80% a prezzi costanti e le
compravendite aumentano dell’88%. Dal 2006 inizia la fase discendente del ciclo immobiliare attuale con un calo
complessivo, al 2012, dei prezzi pari al -24% in termini deflazionati ed un calo delle compravendite del 38% (dal
picco 2005).
Tra le quattro fonti analizzate rispetto ai prezzi delle abitazioni a Roma si rileva una concordanza delle dinamiche
ma forti differenze nelle intensità delle variazioni ed anche nell’individuazione dei periodi di svolta dei cicli
immobiliari. La tabella e il grafico seguenti mostrano come la fase di maggior incremento (1999 – 2005) sia colta
da tutti i centri studi anche se con intensità lievemente differenti. La fase precedente di calo o stagnazione delle
quotazioni è meno omogeneamente rilevata con il CRESME e Nomisma che rilevano il calo mentre Tecnocasa
rileva una stagnazione dei prezzi.
La fase del rallentamento e della crisi inizia nel 2006 per il CRESME, nel 2007 per l’Agenzia del Territorio e per
Tecnocasa e nel 2009 per Nomisma. Anche le intensità della crisi sono soggette a differente percezione poiché il
CRESME rileva un calo complessivo del 23,7% dal 2007 al 2012, Tecnocasa un calo del 26,4% dal 2006 al 2012,
Nomisma una riduzione del 15,5% dal 2008 al 2012 e l’Agenzia del Territorio un -9,4% dal 2008 al 2012.

35

CONFRONTO TRA LE FONTI SUI PREZZI
Agenzia del Territorio
1996

CRESME

Nomisma

Tecnocasa

-5,4

1997

3,2

-9,8

0,0

1998

-6,1

-2,9

1,3

1999

1,9

10,7

8,8

2000

6,2

2,4

9,7

2001

10,4

1,1

12,8

2002

18,8

12,9

9,0

2003

10,3

15,8

10,7

2004

10,3

14,9

9,9
7,1

2005

6,2

9,5

2006

-

1,7

7,9

4,4

2007

7,6

0,2

4,8

-2,5

2008

0,0

-6,0

0,9

-8,8

2009

-4,0

-5,3

-3,3

-4,3

2010

-2,2

2,5

-3,0

-1,0

2011

-1,0

-6,4

-3,5

-5,0

2012

-2,5

-10,7

-6,7

-8,0

2013
Fonte: Elaborazioni CRESME

-3,3

-

LA DINAMICA COMPARATA DELL’ULTIMO CICLO IMMOBILIARE NELLE DIVERSE FONTI SUI PREZZI DELLA
CITTA’ DI ROMA – NUMERO INDICE 1996 = 100

Fonte: elaborazione CRESME

Il grafico che segue evidenzia la forte dinamica di crescita dei valori immobiliari nel centro storico di Roma, in
epoche passate fortemente sottovalutato ma attualmente rappresenta l’area con i prezzi medi più elevati d’Italia.
Tra il 1960 e il 2007 le quotazioni del centro storico sono aumentate di oltre il 500% a prezzi costanti.
Le aree in cui si sono ottenute rivalutazioni molto consistenti sono il semicentro e la periferia di pregio entrambe
con quasi il 350% di crescita dal 1960. L’area centrale ha ottenuto un incremento di circa il 250% e le periferie
economiche di circa il 220%.

36

ANDAMENTO PREZZI PER AREA URBANA – NUMERO INDICE 1960 = 100
600
500
400
300
200
100
0

Centro
Periferia di pregio

Area centrale
Periferia economica

Semicentro
ROMA

Fonte: elaborazione CRESME

4.8. IL SENTIMENT DI MERCATO: VERSO LA RIPARTENZA?
L’Indagine Banca d’Italia – Agenzia del Territorio – Tecnoborsa sulle dinamiche del mercato immobiliare mostra,
nel terzo trimestre 2012, l’ingresso in una fase di stabilizzazione dopo il periodo più difficile. Il “Sondaggio
congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”, condotto congiuntamente da Banca d’Italia e Tecnoborsa,
presenta con cadenza trimestrale gli andamenti di mercato delle agenzie immobiliari nel trimestre di rilevazione e
quelli previsti per il trimestre successivo. Nel dettaglio nazionale si rileva che nelle aree urbane del centro Italia
(Firenze e Roma, tra le quali il peso della Capitale è senza dubbio preponderante), circa due terzi delle agenzie
immobiliari portava a termine almeno una compravendita per trimestre. Solo nel terzo trimestre 2009 tale quota
era scesa al 56,3%. A partire dalla seconda parte del 2011 però si osserva l’arrivo della fase più acuta della crisi
con la quota di agenzie che riescono ancora a vendere che scende al 57,3% nel terzo trimestre 2011 per poi
risalire nell’ultimo trimestre dell’anno; il 2012 non supera mai il 60% e l’ultimo trimestre rilevato (3° 2012) è il più
basso dell’intera serie storica (ormai corposa con 16 rilevazioni trimestrali) con il 53,8%.
I motivi per cui decadono gli incarichi a vendere risultano stabilmente tre:


Il primo motivo di cessazione di incarichi a vendere risulta l’assenza di proposte di acquisto a causa di prezzi
troppo elevati (domanda in attesa di ribassi) – dopo il calo da valori intorno al 70 per cento nel 2008 / 2009 a
valori inferiori al 65 per cento nelle rilevazioni del 2010 è tornato a valori elevati nel 2011 e nel 2012; l’ultima
rilevazione appare nuovamente in crescita al 67,1%.



Il secondo motivo è dato da proposte di acquisto troppo basse per il venditore (offerta arroccata sulle proprie
attese di rivalutazione) – l’indicatore dimostrava valori elevati nel 2009 che erano poi diminuiti durante il 2010
fino al 52,0% del quarto trimestre 2010; la quota ha ripreso a crescere nel 2011 per stabilizzarsi nel 2012
attestandosi al 57,3% di interruzioni delle trattative nell’ultima rilevazione (3° trimestre 2012);



Il terzo motivo è la difficoltà di reperimento del mutuo (offerta e domanda si incontrerebbero ma manca la
liquidità) – in questo caso, nonostante un lungo periodo di “distensione”, si osserva una difficoltà notevole nel
reperire i finanziamenti bancari per gli acquirenti e si registra un netto peggioramento nelle ultime rilevazioni.
Si risale, infatti, dal minimo del 26,2% raggiunto nel primo trimestre 2011 al 53,8% del primo trimestre 2012

37

per stabilizzarsi al 53,1% dell’ultima rilevazione; va sottolineato che tale valore supera ampiamente il 42,1%
registrato nel primo trimestre 2009 quando si iniziò a parlare di contrazione del credito.
La dinamica dei prezzi rilevata dalle agenzie risulta particolarmente interessante poiché conferma quanto detto
relativamente alle rilevazioni CRESME dei valori immobiliari; la pressione alla riduzione dei prezzi risultava
massima a fine 2008 (il 64,1% degli agenti dichiarava di aver venduto a prezzi più bassi rispetto al trimestre
precedente) e inizio 2009 (si raggiunge il massimo con il 71,9%); successivamente si assiste ad un sostanziale
assestamento del mercato rispetto a valori decrescenti con l’aumento della quota di agenzie che dichiara prezzi
stabili (si sale dal 27,4% del 1° trimestre 2009 al 67,3 del 3° trimestre 2010).

ANDAMENTO PREZZI DI VENDITA RISPETTO AL TRIMESTRE PRECEDENTE

3° tr. 2012

2° tr. 2012

1° tr. 2012

4° tr. 2011

3° tr. 2011

2° tr. 2011

1° tr. 2011

4° tr. 2010

3° tr. 2010

2° tr. 2010

1° tr. 2010

4° tr. 2009

3° tr. 2009

2° tr. 2009

1° tr. 2009

4° tr. 2008

90
80
70
60
50
40
30
20
10
0

Diminuzione
Stabile
Aumento
Fonte: elaborazione CRESME su dati Banca d’Italia – Tecnoborsa – Agenzia del Territorio

Il nuovo peggioramento arriva a partire dal 4° trim estre 2010 (prezzi in calo per il 30,5% degli agenti nel 3°
trimestre 2010) fino all’80% di agenti che dichiara prezzi in discesa nel 2° trimestre 2012. Tale quot a si colloca
ancora al 76,5% nell’ultima rilevazione; i prezzi sono tuttora in calo sensibile. Resta solo da commentare la quota
di agenzie che riesce a vendere a prezzi superiori a quelli del trimestre precedente: dallo 0% al 2,5% nell’intera
serie storica, una quota trascurabile e che potrebbe far riferimento alla fascia commerciale più elevata che, senza
dubbio, ha mantenuto livelli di prezzo adeguati al prodotto trattato.

ANDAMENTO PREZZI DI VENDITA ATTESI NEL PROSSIMO TRIMESTRE
80
70
60
50
40
30
20
10

Diminuzione

Stabili

Aumento

Fonte: elaborazione CRESME su dati Banca d’Italia – Tecnoborsa – Agenzia del Territorio

38

3° tr. 2012

2° tr. 2012

1° tr. 2012

4° tr. 2011

3° tr. 2011

2° tr. 2011

1° tr. 2011

4° tr. 2010

3° tr. 2010

2° tr. 2010

1° tr. 2010

4° tr. 2009

3° tr. 2009

2° tr. 2009

1° tr. 2009

4° tr. 2008

0

I tempi medi per vendere un’abitazione risultano inizialmente altalenanti con una riduzione tra i 6 mesi del
2008-2009 e i 5,2 mesi del primo trimestre 2010, un nuovo incremento nel 2010 fino a 5,8 mesi e un calo a 5,4
mesi a metà 2011. Dalla metà del 2011 in poi, però, i tempi di vendita si dilatano fino ai 6,5 mesi attuali

TEMPI MEDI DI VENDITA E DIFFERENZA TRA PREZZO RICHIESTO E PREZZO DI VENDITA
Sconto medio tra richiesta proprietario
e vendita effettiva

Tempi di vendita in mesi dalla ricezione incarico

15,4

16,0

7,0

15,0

6,5

6,5
6,5

14,0

6,0

13,0

6,3

6,0

5,8

5,7

14,9

13,3

13,4

14,0

12,3

12,3

12,0

5,7
5,5

10,0

5,2

11,7

11,1

10,7

3° tr. 2012

2° tr. 2012

1° tr. 2012

4° tr. 2011

3° tr. 2011

2° tr. 2011

1° tr. 2011

4° tr. 2010

3° tr. 2010

2° tr. 2010

1° tr. 2010

4° tr. 2009

3° tr. 2009

2° tr. 2009

1° tr. 2009

4° tr. 2008

3° tr. 2012

2° tr. 2012

1° tr. 2012

4° tr. 2011

3° tr. 2011

2° tr. 2011

1° tr. 2011

4° tr. 2010

3° tr. 2010

2° tr. 2010

1° tr. 2010

4° tr. 2009

3° tr. 2009

2° tr. 2009

1° tr. 2009

9,0
4° tr. 2008

5,0

11,0

13,1

11,0

5,4

5,5

Fonte: elaborazione CRESME su dati Banca d’Italia – Tecnoborsa – Agenzia del Territorio

La dinamica della percentuale di “sconto” tra il prezzo richiesto dal venditore e l’effettivo valore di compravendita
offre una ulteriore conferma rispetto alla recente condizione del mercato con una fase acuta di crisi tra il 2009 e il
primo trimestre 2010 (sconti tra il 12,0 e il 13,5 per cento); un periodo di distensione durato pochi trimestri (dal
secondo 2010 al quarto 2010 con sconti in calo fino all’11,0%).
Le nuove difficoltà iniziano con il 2011 in cui la differenza tra prezzo di offerta e prezzo definitivo si colloca al di
sopra del 12% per arrivare al 14% a fine 2011 e superare il 15% nel secondo trimestre 2012 (15,4%). L’ultima
rilevazione indica il 14,9% ma non è chiaro se per una minor pressione al ribasso o per un adeguamento verso il
basso dei prezzi richiesti.

PREVISIONI PER IL TRIMESTRE SUCCESSIVO

Peggiore

Uguale

Migliore

Peggiore

Fonte: elaborazione CRESME su dati Banca d’Italia – Tecnoborsa – Agenzia del Territorio

39

Uguale

Migliore

3° tr. 2012

2° tr. 2012

1° tr. 2012

4° tr. 2011

3° tr. 2011

2° tr. 2011

1° tr. 2011

4° tr. 2010

3° tr. 2010

2° tr. 2010

1° tr. 2010

4° tr. 2009

3° tr. 2009

4° tr. 2008

3° tr. 2012

2° tr. 2012

1° tr. 2012

4° tr. 2011

3° tr. 2011

2° tr. 2011

1° tr. 2011

0,0
4° tr. 2010

0,0
3° tr. 2010

20,0

2° tr. 2010

20,0

1° tr. 2010

40,0

4° tr. 2009

40,0

3° tr. 2009

60,0

2° tr. 2009

60,0

1° tr. 2009

80,0

4° tr. 2008

80,0

2° tr. 2009

Il mercato in ITALIA nei prossimi due anni

1° tr. 2009

Condizioni di mercato in cui opera l'agenzia

5.

AFFORDABILITY: 2013-2014 L’AVVIO DI UN NUOVO CICLO?

5.1. CAPACITÀ DI ACCESSO: LA CADUTA DEI REDDITI E DEL CREDITO
Sebbene i prezzi delle abitazioni stiano scendendo, anche notevolmente in alcune aree della capitale e
dell’hinterland, il miglioramento della capacità di acquisto da parte delle famiglie registrato nel 2007 e nel 2008 sta
rallentando negli ultimi anni. Negli anni scorsi (fino al 2008) il recupero di capacità di acquisto era stato più rapido
poiché al calo delle quotazioni si affiancava una crescita dei redditi ancora in grado di sostenere risparmio e
investimenti.

REDDITO REALE E SPESA PER CONSUMI DELLE FAMIGLIE ITALIANE (1999 – 2012)
111
109
107
105
103
101
99
97
95
Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3
1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Potere d'acquisto delle famiglie consumatrici

2006

2007

2008

2009

2010

2011 2012

Spesa delle famiglie per consumi finali

Fonte: elaborazioni CRESME su dati ISTAT

Nel grafico precedente appaiono evidenti le dinamiche in atto dal 1999 ad oggi. Il potere d’acquisto delle famiglie
italiane (reddito reale al netto dell’inflazione) era in incremento fino al secondo trimestre del 2008 (+8,3% rispetto
al 1999). E’ evidente che Roma non si sottrae alla dinamica nazionale dei redditi che investe anche il nutrito
comparto occupazionale pubblico. Dal grafico emergono tre spunti di riflessione: la crescita dei redditi comincia a
rallentare già dalla fine del 2006 poiché è evidente come i consumi continuino a crescere sui ritmi precedenti
distanziandosi dalla capacità di acquisto; i redditi presentano un primo forte calo nel 2008 e poi una
stabilizzazione su livelli decrescenti, per poi tornare a flettere pesantemente nel 2012; lo stile di consumo delle
famiglie ha reagito con ritardo al venir meno del potere d’acquisto poiché si nota una prima riduzione dei consumi
nel 2008 ma poi questi tornano a crescere sopra la capacità di acquisto e solo nel 2012 si rileva una decisa
contrazione dei consumi che si allinea al potere d’acquisto.
Osservando invece il grafico seguente in cui le linee del potere d’acquisto e dei consumi (appena analizzate)
perdono parte della loro significatività, si apprezzano bene le dinamiche degli impieghi del reddito delle famiglie in
risparmio e investimenti fissi lordi (tipicamente le abitazioni). La dinamica, anche in questo caso, è evidente con la

40

capacità di risparmio che si mantiene sul valore medio fino al 2004 pur in presenza di investimenti fissi lordi in
crescita (nel quarto trimestre 2004 il risparmio presenta un indice pari a 101 e investimenti pari a 124).

I REDDITI REALI DELLE FAMIGLIE ITALIANE E GLI IMPIEGHI IN CONSUMI, INVESTIMENTI, RISPARMIO
(1999=100)
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3 Q1 Q3
1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011 2012

Potere d'acquisto delle famiglie consumatrici

Spesa delle famiglie per consumi finali

Investimenti fissi lordi

risparmio al netto degli investimenti

Fonte: elaborazioni CRESME su dati ISTAT

Dal 2004 in poi lo scenario inizia a cambiare e parte della capacità di risparmio va a sostenere il forte incremento
degli investimenti; all’apice della quota di reddito destinata agli investimenti (139,9 nel primo trimestre 2007)
corrisponde un livello di risparmio in calo e pari al 66% di quello realizzato nel 1999. Dal 2007 in poi si delineano
con maggior chiarezza le difficoltà a cui stanno andando incontro le famiglie poiché anche a fronte di investimenti
decrescenti il risparmio viene quasi completamente assorbito con tutta probabilità dai consumi e dal servizio al
debito. Il differenziale raggiunge il massimo nei periodi più recenti e si teme che peggiorerà ulteriormente: gli
investimenti sono tornati ad un valore di 110,4 (all’incirca come ad inizio 2002) mentre la capacità di risparmio è
scesa dell’80% rispetto al 1999.
Gli elementi, in definitiva, vanno in un’unica direzione verso una crescente difficoltà all’acquisto di abitazioni e allo
scenario manca ancora l’elemento credito di cui si parlerà poco più avanti. Se utilizziamo la serie storica dei
prezzi della città di Roma dal 1960 ad oggi vista in precedenza per l’analisi sui cicli immobiliari, possiamo
osservare la dinamica del rapporto tra prezzo reale delle abitazioni e reddito reale delle famiglie. Possiamo
empiricamente assumere che la media di lungo periodo (pari a circa 101 per la città di Roma) possa
rappresentare la soglia al di sotto della quale i redditi permettono un più agevole acquisto della casa ed al di
sopra della quale la capacità di reddito non favorisce l’acquisto. Ancora una volta si delinea una dinamica
chiarissima con il trend discendente (acquisto più agevole) tra il 1960 e il 1988 e un trend crescente (acquisto di
abitazioni sempre più difficile) tra il 1988 e oggi.
Secondo quanto riportato nel grafico successivo, nel 2012 e nel 2013 la capacità di acquistare una casa è ancora
ben al di sopra della media di lungo periodo (circa il 13%) benché i prezzi si siano ridotti notevolmente come si è
descritto in precedenza. Su tali basi è necessario che i redditi riprendano a crescere o che i prezzi degli alloggi
scendano ulteriormente per far si che si possa attivare la fase espansiva del prossimo ciclo immobiliare.

41

RAPPORTO TRA I PREZZI REALI DELLE ABITAZIONI E IL POTERE D’ACQUISTO DELLE FAMIGLIE NELLA CITTA’
DI ROMA (MEDIA 1958 – 2012 = 100)
160

Tendenza di fondo crescente (1987 - oggi): acquistare
casa è più difficile perché i redditi crescono, in media,
meno dei prezzi delle case

140

120

100

80

60

Tendenza di fondo decrescente (1958 - 1987):
acquistare casa è più semplice perché i redditi
crescono, in media, più dei prezzi delle case
1960
1961
1962
1963
1964
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013

40

Fonte: elaborazione CRESME su dati Banca d'Italia e ISTAT (redditi delle famiglie) e CRESME su fonti varie (prezzi delle
abitazioni)

5.2. LA CRISI DEL CREDITO E INDEBITAMENTO PER L’ACQUISTO DELLA CASA
La composizione dei nuovi mutui stipulati secondo il tipo di tasso scelto dal mutuatario mostra che l’offerta di
tipologie di finanziamenti differenziate è di relativamente recente introduzione sul mercato italiano. Il tasso
variabile inizia ad essere utilizzato a partire dal 1986, in un periodo di inflazione ancora elevata ma in rapida
riduzione rispetto ai valori a due cifre dei primi anni ’80. Tale tipologia di tasso ottiene un crescente utilizzo negli
anni successivi grazie al progressivo contenimento dell’inflazione tanto da superare in quantità i mutui a tasso
fisso già a partire dal 2001. Va considerato anche che dal 1999 vengono introdotti i mutui a tasso misto che
hanno un iniziale successo ma che, dopo aver raggiunto il 20% di incidenza sul totale nel 2001, vedono ridurre il
proprio peso fino al 2010. Il periodo più recente, tra il 2005 e il 2012, è il più interessante perché dimostra
l’accresciuta concorrenza nel settore bancario e l’aumento di mobilità dei mutuatari.

TIPOLOGIA DI TASSO NEI NUOVI MUTUI STIPULATI DAL 1984 AL 2012 - ITALIA
100
80
60
40
20

Fisso
Variabile
Fonte: elaborazione CRESME su dati Assofin, Mutui OnLine e fonti varie

42

Misto

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

1992

1991

1990

1989

1988

1987

1986

1985

1984

0

Nel periodo 2003-2006 i mutui erano principalmente stipulati a tasso variabile (tra il 64% e il 77%) con il tasso
fisso che si posizionava al minimo storico nel 2004 con solo il 7%. Nel 2008, grazie alla forte riduzione dei tassi
ma anche alla eliminazione delle penali di estinzione e all’introduzione della surroga, i mutui a tasso fisso
tornavano al 75% delle stipule. Dal 2009 i mutui a tasso variabile tornano ad essere i più richiesti e passano dal
20% al 60% del 2011 e raggiungono un nuovo massimo nel 2012 con il 71%; anche i mutui a tasso misto
riprendono a crescere tornando circa al 15%.
L’analisi delle consistenze, deve scontare il nodo di una scarsa confrontabilità rispetto al passato
dell’informazione disponibile sui finanziamenti per l’acquisto immobiliare, che ne compromette l’utilizzo per una
piena valutazione delle dinamica. I dati relativi ai finanziamenti oltre il breve termine (consistenze ed erogazioni),
infatti, a partire dal dicembre 2008 presentano un primo elemento di rottura con il passaggio alla rilevazione dei
1

finanziamenti con durata superiore ai 12 mesi in luogo della durata di 18 mesi precedentemente considerata .
Tale difformità inficia principalmente il dato relativo alle consistenze che, in aggiunta, è sempre stato affetto da
distorsioni dovute alla cartolarizzazione dei crediti. Il dato sulle consistenze, infine, presenta un ulteriore elemento
2

di criticità, poiché a partire da giugno 2010 presenta una ulteriore rottura della serie storica con un ulteriore salto
di scala dei valori rilevati con il reinserimento di crediti cartolarizzati e la valutazione dei finanziamenti emessi
dalle Poste (Cassa Depositi e Prestiti).
La ridotta confrontabilità dei dati di cui si è detto in precedenza non garantisce la correttezza delle variazioni
annue ma la consistenza finale va considerata in qualità di dato ufficiale e la tendenza dell’ultimo anno sul 2011
dovrebbe rispecchiare le dinamiche reali sulla base di dati omogenei. Secondo Banca d’Italia il debito contratto
per l’acquisto di abitazioni nella provincia di Roma ammonta complessivamente a 36,8 miliardi di € ed è ripartito
in 32,4 miliardi € delle famiglie consumatrici e 4,4 miliardi contratti da altri soggetti (imprese, istituzioni, famiglie
produttrici).

L’INDEBITAMENTO PER L’ACQUISTO DI IMMOBILI IN PROVINCIA DI ROMA 1997/2012 - CONSISTENZE
40.000
milioni di euro

35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000

0

mar-97
giu-97
set-97
dic-97
mar-98
giu-98
set-98
dic-98
mar-99
giu-99
set-99
dic-99
mar-00
giu-00
set-00
dic-00
mar-01
giu-01
set-01
dic-01
mar-02
giu-02
set-02
dic-02
mar-03
giu-03
set-03
dic-03
mar-04
giu-04
set-04
dic-04
mar-05
giu-05
set-05
dic-05
mar-06
giu-06
set-06
dic-06
mar-07
giu-07
set-07
dic-07
mar-08
giu-08
set-08
dic-08
mar-09
giu-09
set-09
dic-09
mar-10
giu-10
set-10
dic-10
mar-11
giu-11
set-11
dic-11
mar-12
giu-12
set-12

5.000

Abitazioni

Altri immobili altri soggetti

Fonte: elaborazione CRESME su dati Banca d’Italia
1

2

Banca d’Italia – nota alla tavola relativa ai finanziamenti oltre il breve termine: “Per finanziamenti oltre il breve termine si
intendono quei finanziamenti con una durata originaria superiore a 12 mesi, a partire da dicembre 2008, e superiore a 18
mesi per i periodi precedenti.
A partire da giugno 2010 le informazioni di Vigilanza sugli impieghi includono tutti i prestiti cartolarizzati, o altrimenti ceduti,
che non soddisfano i criteri di cancellazione previsti dai principi contabili internazionali (IAS). L'applicazione dei principi IAS
ha quindi comportato la re-iscrizione in bilancio di attività precedentemente cancellate e delle passività ad esse associate,
con un conseguente incremento delle serie storiche dei prestiti e, anche se in misura inferiore, dei depositi.

43

Le erogazioni di nuovi finanziamenti per l’acquisto di abitazioni per la provincia di Roma pubblicati da Banca
d’Italia, sono risultate nel 2011 pari a 6,3 miliardi di Euro con un calo del 4,5% rispetto al 2010 che segue al -1,0%
del 2010 sul 2009. Il 2009, in controtendenza, si mostrava lievemente positivo (+2,2%) mentre nei due anni
precedenti si sono registrate riduzioni particolarmente sensibili (-8,1% nel 2008 e -6,2% nel 2007). L’ultimo dato
disponibile relativo alle erogazioni gennaio - settembre 2012 indica un nuovo intensissimo calo tendenziale pari al
-43,9% rispetto allo stesso periodo del 2011.

EROGAZIONI ANNUE DI FINANZIAMENTI OLTRE IL BREVE TERMINE IN PROVINCIA DI ROMA- ABITAZIONI

6.628

6.332

2010

2011

2.752

6.696
2009

7.131

6.552

4.775
2003

2008

4.865

3.510
2000

3.968

3.648

1.000

1999

2.000

2.046

3.000

1.297

4.000

2002

5.000

5.772

6.000

6.869

7.000

7.601

8.000

Variazione % 2010 / 2009 -1,0%

Gen-Set
2012

2007

2006

2005

2004

2001

1998

1997

0

Tendenziale 2012 -43,9%

Variazione % 2011 / 2010 -4,5%
Fonte: elaborazioni CRESME su dati Banca d'Italia

Su tali dati è importante rilevare l’incidenza delle surroghe e delle sostituzioni che comportano l’estinzione del
mutuo e la sua contemporanea riaccensione. Tali fenomeni hanno costituito una quota importante e decrescente
delle erogazioni nel periodo 2008-2011. La stessa Banca d’Italia indica la quota di surroghe e sostituzioni intorno
al 16% nel 2010 e attorno al 12% nel 2011. Stime ragionevoli portano a ritenere che tale quota fosse attorno al
20% nel 2009 anno in cui il tasso sui mutui si è notevolmente contratto rispetto agli anni precedenti.

DINAMICA MENSILE DELLE EROGAZIONI DI MUTUI IN ITALIA
20
10

+7,2%
medio annuo

+0,7%
medio annuo

0
-10
-20
-18,8%
medio annuo

-30

-42% rispetto
ai primi 11 mesi 2011

-40
-50

Fonte: elaborazione CRESME su dati CRIF - Assofin

Un altro indicatore, in questo caso soltanto a livello nazionale, sulla dinamica delle nuove richieste di mutui casa è
costituito dall’indice CRIF-Assofin che diffonde mensilmente le variazioni tendenziali annue. Secondo tale

44

indicatore la richiesta di mutui nel 2009 era in crescita del 7,2% medio annuo con un picco elevato nel novembre
e nel dicembre 2009 (+17% e +19%). Nel 2010 la richiesta si sarebbe fermata mantenendo la media annua al
+0,2% grazie al bimestre ottobre – novembre che registravano incrementi di circa il 15%. I dati del 2011 indicano
un calo notevole della richiesta di mutui con un dato del -18,8% annuo. La crisi della domanda di mutui casa da
parte delle famiglie si estende in misura molto ampia con gli ultimi mesi del 2011 e fino al settembre dell’anno in
corso; il 2012 presenta un dato tendenziale del -42% rispetto al periodo gennaio - novembre del 2011.

5.3. IL REDDITO RIACQUISTATO DALLE FAMIGLIE ROMANE PER ESTINZIONE DI MUTUI CASA
Ed è proprio a partire dal credito immobiliare che si può spiegare una componente importante della dinamica del
mercato, fino a poter ipotizzare il prossimo periodo di svolta inferiore del ciclo (l’inizio della ripresa).
I finanziamenti ipotecari alla casa rappresentano infatti una sottrazione importante al reddito (capitale in prestito
più interessi). Allo stesso modo, nel momento in cui si estingue il debito dopo dieci, quindici, vent’anni e più, di
pagamenti dei ratei, quella che era un’uscita dal bilancio della famiglia diventa un’addizione al reddito. Una
somma alla quale non si era abituati. Una integrazione reddituale che può essere impiegata in vari modi:
ricostituzione del risparmio; spesa in consumi; sussidi all’interno della rete parentale (in particolare ai figli); spesa
in manutenzioni straordinarie o ristrutturazione dell’abitazione.
Spesso, allora, questi importi “ritornati” dalle banche alle famiglie vanno a ricostituire una massa critica monetaria
per poter essere reimmessa sul mercato: da subito un nuovo mutuo per sostituire la propria abitazione; oppure
dopo alcuni anni l’integrazione necessaria del risparmio per aiutare un figlio o acquistare un’altra casa. Oppure
nulla di tutto ciò: solo respirare meglio in un periodo piuttosto critico.
Ma se guardiamo al mercato immobiliare, e alle sue fasi espansive, osserviamo come esse si manifestano
quando più fattori economico-finanziari entrano contemporaneamente in gioco: il livello di risparmio privato, la
volontà/necessità delle banche a incoraggiare il credito (quindi una liquidità adeguata), la capacità reddituale di
assolvere l’impegno di restituzione del prestito, il livello dei prezzi degli immobili. Ovviamente deve anche esserci
la volontà di cambiare casa o ad accedervi per la prima volta: volontà che è favorita o scoraggiata dalla necessità
primaria e/o dalle condizioni di rischio/opportunità che si accettano di affrontare in relazione alle condizioni
economiche generali e personali.



Gli esiti di una elaborazione sui meccanismi temporali di restituzione del debito

L’elaborazione sviluppata dal CRESME in merito ai meccanismi temporali di restituzione del debito immobiliare,
consente di isolare i periodi in cui il processo di aumento del reddito, e/o di accumulazione del risparmio delle
famiglie, è stato favorito dall’estinzione del prestito ipotecario.
Il grafico che segue rappresenta la quantità di reddito delle famiglie della provincia di Roma che si libera
annualmente in funzione delle estinzioni di mutui casa. In altri termini, nel 2004 e negli anni successivi, sono
“ritornati” alle famiglie che avevano contratto mutui nel 1989, circa 120 milioni di euro all’anno. Quelle stesse
famiglie si ritrovavano quindi un potenziale risparmio dopo 3 anni (alla fine del 2006) pari a 360 milioni di euro.
Inoltre, a quelle famiglie se ne aggiungevano altre che avevano smesso di pagare nel 2005 per ulteriori 200

45

milioni di euro l’anno. In definitiva, il contingente di soggetti che hanno estinto il mutuo fra il 2004 e il 2006, hanno
avuto a disposizione un potenziale di risparmio pari a quasi 1 miliardo di euro alla fine del 2006.

CAPACITÀ REDDITUALE RIACQUISTATA DALLE FAMIGLIE DELLA PROVINCIA DI ROMA IN CONCOMITANZA
DELL’ESTINZIONE DEI MUTUI CASA (MILIONI DI EURO)
375,0

Milioni di Euro

325,0
275,0
225,0
175,0
125,0

2026

2025

2024

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2011

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

75,0

Fonte: elaborazioni CRESME su dati Banca d’Italia e OMI – Agenzia del Territorio

Appare interessante osservare anche che nel periodo 2004-2007 si era in presenza di quote di reddito
“aggiuntivo” in forte incremento (da poco più di 120 milioni “risparmiati” nel 2004 a oltre 300 milioni annui). Tale
crescita è stata possibile grazie all’estinzione di mutui stipulati negli anni dall’88 al 1992 che erano di durata
media intorno ai 15 anni. Si trattava quindi di prestiti erogati nella fase espansiva (fino al culmine) di quel ciclo
edilizio. Prestiti piuttosto onerosi considerato il livello di prezzi raggiunto dalle abitazioni nel 1992, a Roma come
in tutto il Paese. La conclusione dell’impegno a rimborsare quei ratei si è tradotto quindi in una sensibile
integrazione – permanente - dei redditi disponibili delle famiglie: in altre parole un reddito aggiuntivo per il quale è
facile ipotizzare che una quota di esso sia stata reindirizzata proprio al mercato immobiliare, rafforzando
ulteriormente l’espansione degli anni 2004-2006. Tra il 2008 e il 2011 si sono liberate quote di reddito decrescenti
ma comunque a livelli elevati, per poi declinare rapidamente nel 2012 fino al 2015. A partire dal 2016 il reddito
disponibile delle famiglie romane è atteso ricominciare ad aumentare in funzione delle crescenti estinzioni di
mutui di importo maggiore che nel passato e a più lunga scadenza (20, 25 e 30 anni).
Nell’esercizio di stima del reddito riacquistato dalle famiglie resta l’incognita di quanta parte di esso e quando
verrà reinvestito nel mercato immobiliare. E’ conosciuta invece la dimensione di tale ricchezza e le potenzialità di
una sua reimmissione sul settore della casa: assumendo casualmente tre periodi consecutivi di estinzioni di debiti
immobiliari (vedi lo schema sotto) e ipotizzando che il reddito riacquistato vada interamente al risparmio, la
ricchezza accumulata ammonta a 6,5 miliardi alla fine del periodo di estinzioni mutui 1999-2007; 9,8 miliardi alla
fine del periodo 2008-2015; 5,16 miliardi alla fine del periodo 2016-2021. Si ricorda che l’ammontare complessivo
del mercato della casa nella provincia di Roma è stato, a titolo d’esempio, di 19,1 miliardi nel 2007 e 10,96
miliardi nel 2012.

IL POTENZIALE DI RISPARMIO CHE DERIVA DALL’ESTINZIONE DEL DEBITO IMMOBILIARE
Periodo di estinzione
Annualità
mutuo
di risparmio
1999-2007
1984-1992
9
2008-2015
1993-1998
8
2016-2021
1998-2004
6
Fonte: elaborazioni e stime CRESME su dati Banca d’Italia e OMI Agenzia del Territorio
Periodo di stipula mutuo

46

Reddito/risparmio
aggiuntivo - (milioni €)
6.540
9.820
5.160


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