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Wirtschaftlichkeitsberechnung .pdf



Original filename: Wirtschaftlichkeitsberechnung.pdf
Author: Vogts

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Wirtschaftlichkeitsberechnung
Ausgangslage:
Die am Schulstandort „Am Brink 9“ stehende Schulturnhalle ist stark sanierungsbedürftig. Damit
zukünftig ein adäquater Schulsport gewährleistet werden kann, sind umfangreiche Baumaßnahmen
notwendig. Als Alternative zum Erhalt der jetzigen Schulsporthalle sind weitere Maßnahmen möglich.
Nach Maßgabe des § 12 Abs. 1 GemHKVO soll vor dem Beschluss zu einer Investition von erheblicher
finanzieller Bedeutung eine Wirtschaftlichkeitsberechnung unter mehreren in Betracht kommende
Möglichkeiten die für die Gemeinde wirtschaftlichste Lösung ermittelt werden. Bei der monetären
Berechnung wird insbesondere die dynamische Wirtschaftlichkeitsberechnung in Form der
Kapitalwertmethode herangezogen. Dabei werden statt der betriebswirtschaftlichen Kosten und
Erlöse die Auszahlungen und Einzahlungen beurteilt.
Weiterhin sind nicht-monetäre Aspekte bei der Berechnung zu berücksichtigen.

Benennung der Lösungsmöglichkeiten:
Variante A - Sanierung Schulturnhalle
Bei einer Sanierung der Schulturnhalle müssten sämtliche Gewerke einbezogen werden. Von der
Gründung über die Sanitäranlagen bis hin zur Statik des Daches sind über einen längeren Zeitraum
Sanierungsarbeiten erforderlich. Eine Vergrößerung der Halle über die aktuellen Abmessungen
hinaus ist bei dieser Variante nicht möglich.
Variante B - Neubau an der Tennishalle
Ein möglicher Neubau könnte auf einem gemeindeeigenen Grundstück im direkten baulichen
Anschluss an die Tennishalle entstehen. Durch einen direkten Anschluss der neuen Schulturnhalle an
die Tennishalle könnte von dieser aus die Ver- und Entsorgung sichergestellt werden. Weiterhin
besteht die Möglichkeit, die Räumlichkeiten der ehemaligen Kegelbahn an der Tennishalle mit in das
Nutzungskonzept aufzunehmen, wodurch Einsparungen erwartet werden.
Die planungsrechtlichen Voraussetzungen (F-Plan) wären noch zu schaffen. Die Größe könnte dem
ermittelten Bedarf angepasst werden.
Variante C - Neubau Am Brink mit Grunderwerb
Bei einem Neubau am Standort „Am Brink 9“ besteht die Gefahr einer zeitlichen Verzögerung durch
den noch notwendigen Grunderwerb sowie den noch zu schaffenden planungsrechtlichen
Voraussetzungen (F-Plan und B-Plan). Weiterhin sind die Kosten für den Grunderwerb lediglich
geschätzt, wodurch in der weiteren Planung ein finanzielles Risiko besteht.
Variante D – Neubau am derzeitigen Standort
Auch ein Neubau am aktuellen Standort ist möglich. Dafür würde die komplette Halle einschließlich
der Kellerräume abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden. Eine wesentliche Erweiterung
der Kapazitäten erscheint aufgrund der örtlichen Gegebenheiten als nicht machbar.

1

Für den Entscheidungsprozess wurden folgende Ziele definiert:
Ziel

Variante A
Sanierung
Nein
Nein
Nein

Variante B
Neubau bei
Tennishalle
Ja
Ja
Ja

Variante C
Neubau mit
Grunderwerb
Ja
Ja
Nein

Variante D
Neubau am
derz. Standort
Nein
Nein
Nein

Zusätzliche Kapazitäten
Sicherer Standort
Sichere
Kostenkalkulation
Störungsarme
Bauphase
Ressourcenschonung
Schulnähe

Nein

Ja

Ja

Nein

Ja
Ja

Ja
Nein

nein
ja

Ja
Ja

Die weitere Untersuchung der Wirtschaftlichkeit erfolgt für alle vier Varianten.

Angabe der relevanten Faktoren
In der Phase der Bedarfsermittlung stehen für die Berechnung der Wirtschaftlichkeit folgende
Angaben zur Verfügung bzw. werden folgende Annahmen getroffen:
Basiswerte
Variante A
Variante B
Variante C
Variante D
Kostenfeststellungszeitpunkt 01.01.2015
01.01.2015
01.01.2015
01.01.2015
Kalkulatorischer Zinssatz
4%
4%
4%
4%
Baubeginn
Herbst 2015
Herbst 2015
Herbst 2015
Herbst 2015
Inbetriebnahme
01.01.2018
01.01.2018
01.01.2018
01.01.2018
Restnutzungsdauer
50 Jahre
90 Jahre
90 Jahre
90 Jahre
Ende Betrachtungszeitraum
31.12.2067
31.12.2107
31.12.2107
31.12.2107
Anschaffungskosten
1,4 Mio. €
2,0 Mio. €
2,5 Mio. €
2,35 Mio. €
Kreditaufnahme
1,4 Mio. €
2,0 Mio. €
2,5 Mio. €
2,35 Mio. €
Tilgung
30 J.
20 J. / 30 J.
20 J. / 30 J.
20 J. / 30 J.
Zinssatz
0,5 %
0 % / 0,5 %
0 % / 0,5 %
0 % / 0,5 %
Bei einer aktivierungspflichtigen Instandsetzung eines Vermögensgegenstandes (Variante A) wird bei
einer dadurch eintretenden Verlängerung der Nutzungsdauer die Restnutzungsdauer aufgrund einer
Schätzung neu ermittelt. Von einer Verlängerung der aktuellen Restnutzungsdauer (13 Jahre) ist
auszugehen, so dass eine entsprechende Ermittlung vorgenommen wurde.
Für den Neubau einer Schulturnhalle werden Baukosten von 2,0 Mio. € als realistische
Größenordnung angesehen. Die bei der Variante C eingeplanten erhöhten Anschaffungskosten
beziehen sich 200.000 € ausschließlich auf das noch zu erwerbende Grundstück, so dass kein
Gebäudeabriss notwendig wäre.
Weiterhin wird bei dieser Variante mit 300.000 € höheren Baukosten gerechnet, da aufgrund der
freistehenden Lage keine vorhandene Infrastruktur des bestehenden Baukörpers „Tennishalle“
genutzt werden kann.
Die Baukosten bei der Variante D sind im Verhältnis zur größeren Halle der Variante B höher, da am
vorgesehenen Standort an der Wümme mit erheblich höheren Gründungskosten gerechnet werden
muss. Weiterhin beinhalten die Baukosten den Ersatz-Neubau von Kellerräumen, was ausschließlich
bei dieser Variante zu den Baukosten zählt.

2

Die Finanzierung eines Neubaus kann zinslos zu einem Anteil von ca. 65 % durch die
Kreisschulbaukasse (KSB) erfolgen. Die Tilgung beginnt mit vollständiger Auszahlung der
Kreditsumme und ist auf 20 Jahre ausgelegt.
Der verbleibende notwendige Kredit kann, wie auch die vollständige Finanzierung der Variante A, bei
der KfW aufgenommen werden. Dabei wurde die Möglichkeit der tilgungsfreien Anlaufzeit von fünf
Jahren berücksichtigt.

Angaben zur Berechnung
der Folgekosten
Unterhaltungs- und
Betriebskosten
(2,5 % der Baukosten
ohne Grundstück)
Notwendiger
Personalaufwand
- ½ VZÄ Reinigung
- ¼ VZÄ Hausmeister
Folgekosten p.A.

Variante A

Variante B

Variante C

Variante D

35.000 €

50.000 €

57.500 €

58.750 €

16.000 €
10.000 €
61.000 €

16.000 €
10.000 €
76.000 €

16.000 €
10.000 €
83.500 €

16.000 €
10.000 €
84.750 €

Berechnung der Wirtschaftlichkeit nach der Kapitalwertmethode
Bei der Berechnung der Wirtschaftlichkeit aller drei Varianten ist jeweils die gleiche
Berechnungsmethode zu verwenden und es sind die gleichen maßgeblichen Kriterien heranzuziehen.
Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit kann nach verschiedenen Methoden erfolgen. Da bei
Investitionen neben den monetären Aspekten auch der Nutzen (nicht-monetäre Aspekte) zu
beachten sind, ist eine umfassende Analyse über die Kapitalwertmethode in Verbindung mit der
Nutzwertanalyse geeignet.
Es ist davon auszugehen, dass die Qualität und Quantität der Angaben, die für die Berechnung der
Wirtschaftlichkeit einer Investition notwendig sind, von der Phase der Bedarfsermittlung bis zur
Planung und Durchführung zunehmen wird. Zu einigen Positionen sind zur Bedarfsermittlung hier
anfänglich nur Schätzwerte verwendbar. Im weiteren Planungsverlauf werden z. B. auf der Grundlage
einer konkreteren Entwurfsplanung genauere Wirtschaftlichkeitsberechnungen möglich.
Die Berechnung der Kapitalwerte hat immer über den gesamten Lebenszyklus zu erfolgen, um alle
später folgenden Kosten im Zusammenhang mit der Investition (z. B. Reparatur, Ersatzanschaffungen
etc.) abbilden zu können.
Für die Berechnung der Kapitalwerte sind aus den vorliegenden Angaben und den sich daraus
ergebenen Folgekosten investive und konsumtiven Auszahlungen und Einzahlungen zu erwarten.
Für die Berechnung der Kapitalwerte ist der Abzinsungsfaktor notwendig. Für den
Kalkulationszinssatz von 4 % wird er nach folgender Formel berechnet:
Abzinsungsfaktor = 1 / (1 + (1 + Kalkulationszinssatz / 100) Jahr
Der Kapitalwert ist die Differenz der Summe der Barwerte aller Einzahlungen und der Summe der
Barwerte aller Auszahlungen. Die ausführliche Berechnung der Kapitalwerte ist in den Anlagen 1 bis 4
dargestellt. Zusammengefasst ergeben sich für die zu untersuchende Varianten nachfolgende
Kapitalwerte:

3

Variante A
Variante B
Variante C
Variante D

Barwert
Einzahlungen
EUR
1.331.665
1.897.493
2.369.017
2.230.333

Barwert
Auszahlungen
EUR
3.322.361
4.950.493
5.863.557
5.688.038

Barwert
Summe
EUR
- 1.990.685
- 3.052.777
- 3.494.529
-3.457.694

Als Ergebnis kann festgestellt werden, dass die Variante A einen geringeren negativen Kapitalwert als
die Varianten B, C und D hat und daher die kostengünstigere Variante ist.

Durchführung einer Nutzwertanalyse
1. Festlegung, Beschreibung und Gewichtung der Wertungskriterien
Für die Durchführung einer Nutzwertanalyse sind die Kriterien festzulegen, nach denen die
Investitionsmaßnahme zu bewerten ist. Die Wertungskriterien sind für alle drei Varianten
gleichermaßen anzuwenden. Als Kriterien sind die Ziele der Baumaßnahme angesetzt.
2. Bewertung der Kriterien
Für die Bewertung wird ein Maßstab festgelegt, der sich in folgende drei Kategorien aufteilt.
Erfüllung des Kriteriums
Sehr gut
Befriedigend
ungenügend
Punkte
5
3
1

Zusätzliche Kapazitäten:
Bei der Variante A könnten durch den Abriss der Tribüne zusätzliche Kapazitäten geschaffen werden,
die jedoch den Anforderungen der zukünftigen Nutzer (Sportvereine) noch nicht genügen würden.
Die Variante A erhält demnach 3 Punkt.
Bei den Varianten B und C könnten die Kapazitäten vollständig entsprechend dem Bedarf geplant
werden. Beide Maßnahmen erhalten dafür 5 Punkte.
Die beengten Verhältnisse am aktuellen Standort lassen keine wesentliche Erweiterung zu, so dass
lediglich für den Schulsport eine befriedigende Kapazität bestehen würde. Diese Variante erhält
daher 3 Punkte.
Sicherer Standort:
Die derzeitige Schulsporthalle wurde direkt an der Wümme gebaut und weist starke Schäden durch
Absenkungen auf. Bei der Standortwahl sollten diese örtlichen Gegebenheiten berücksichtigt
werden.
Durch eine Sanierung würde der derzeitige Standort unverändert bestehen bleiben, wodurch auch
zukünftige Absenkungen mit den dadurch auftretenden Schäden nicht auszuschließen sind. Die
Varianten A und D erhalten daher 1 Punkt.
Die Varianten B liegt nicht im direkten Umfeld zur Wümme wodurch die Gefahr von Absenkungen
nicht zu erkennen ist. Diese Variante erhält 5 Punkte.

4

Eine Neubau entsprechend der Variante C wäre auf dem Schulgrundstück in der Nähe eines
Urstromes der Wümme möglich. Aufgrund des bisher unsicheren Baugrundes werden 3 Punkte
vergeben.
Sichere Kostenkalkulation:
Die Sanierungsmaßnahme der Variante A ist mit erheblichen Unwägbarkeiten verbunden, da die
bestehende Bausubstanz nicht vollständig untersucht werden kann. Es muss davon ausgegangen
werden, dass während der Bauphase unvorhersehbare Schwierigkeiten auftreten, wodurch
zusätzliche Kosten entstehen können. Die Variante A erhält 1 Punkt.
Bei der Variante B sind keine Schwierigkeiten zu erwarten, die die Kostenkalkulation wesentlich
negativ beeinflusst. Es werden daher 5 Punkte vergeben.
Zur Realisierung der Variante C ist ein Grunderwerb im Umfeld des Schulstandortes „Am Brink“
erforderlich. Gespräche mit den potenziellen Grundstückseigentümern wurden bisher nicht geführt.
Es ist nach heutiger Erkenntnis schwer abzuschätzen, wie sich die Verkaufsverhandlungen gestalten
werden. In der bisherigen Berechnung ist lediglich der Grunderwerb ohne Erwerb eines Gebäudes
berücksichtigt. Sollte der Verkäufer auf den vollständigen Erwerb einschließlich Gebäude bestehen,
so wäre der Kaufpreis anzupassen. Eine sichere Kostenkalkulation ist für den Erwerb des
Grundstückes nicht möglich, so dass 3 Punkte vergeben werden.
Der Neubau der Variante D erscheint auf Basis einer sicheren Kostenkalkulation möglich zu sein.
Jedoch können die notwendigen Gründungskosten die Baukosten negativ beeinflussen. Hierdurch
werden 3 Punkte vergeben.
Störungsarme Bauphase:
Während der Bauphase der Variante A und D müsste der Schulsportbetrieb vollständig eingestellt
werde. Die Variante A und D erhalten daher 1 Punkt.
Bei der Variante B könnte die Baumaßnahme ohne direkte Beeinflussung des Schulbetriebs erfolgen.
Diese Variante bekommt 5 Punkte.
Der Neubau der Variante C würde teilweise auf dem Schulgrundstück erfolgen wodurch
Beeinträchtigungen durch Baufahrzeuge und Absperrungen etc. erfolgen werden. Die Variante C
erhält daher 3 Punkte.
Ressourcenschonung:
Die Sanierungsmaßnahme der Variante A erfolgt auf dem aktuellen Standort. Dadurch werden keine
zusätzlichen Flächen versiegelt. Weiterhin kann bestehende Bausubstanz berücksichtigt werden.
Diese Variante erhält 5 Punkte.
Bei der Variante B erfolgt ein Anbau an einem bestehenden Baukörper (Tennishalle) wodurch
teilweise Bauteile eingespart werden. Die Variante erhält 3 Punkte.
Bei der Variante C muss der größte Bauteil neu gebaut werden. Diese Variante erhält 1 Punkt.
Der Neubau der Variante D könnte auf dem aktuellen Standort erfolgen, wodurch keine zusätzliche
Flächen versiegelt werden. Diese Variante erhält daher 5 Punkte.
Schulnähe:
Bei den Varianten A, C und D befindet sich die Schulturnhalle auf dem Grundstück in unmittelbarer
Nähe zum Schulgebäude. Alle drei Varianten erhalten dafür 5 Punkte.
5

Der Neubau der Variante B liegt im Bereich Fährwisch in direkter Nähe zur Tennishalle sowie des
regelmäßig von den Schulen genutzten Otterbades. Die Schulvorstände haben eine Zustimmung zu
diesem Schulstandort signalisiert, so dass diese Variante 3 Punkte bekommt.
Variante A
Kriterium
Zusätzliche Hallenkapazitäten
Sicherer Standort (Untergrund)
Sichere Kostenkalkulation
Störungsarme Bauphase
Ressourcenschonung
Schulnähe
Nutzwert:

Variante B

Variante C

Variante D

Gewicht
v.H. Punkte Teilnutzen Punkte Teilnutzen Punkte Teilnutzen Punkte Teilnutzen
10
3
30
5
50
5
50
3
30
25
1
25
5
125
3
75
1
25
35
1
35
5
175
3
105
3
105
10
1
10
5
50
3
30
1
10
10
5
50
3
30
1
10
5
50
10
5
50
3
30
5
50
5
50
200
460
320
270

Zusammen mit dem Ergebnis der Kapitalwertmethode ergibt sich folgende Gesamtbeurteilung:
Maßnahme
Kapitalwert
Nutzwert in Punkten

Variante A
-1.990.685
200

Variante B
-3.052.777
460

Variante C
-3.494.529
320

Variante D
-3.457.694
270

Ergebnis:
Aus Kostengesichtspunkten heraus ist die Variante A am günstigsten. Dem Entscheidungsträger wird
jedoch vorgeschlagen, aufgrund des deutlich besseren Nutzwertes die Variante B umzusetzen.

Ottersberg, März 2015

6

Anlage 1
Berechnung Variante A
Jahr Abzinsungsfaktor
1
2
3
2015
1,0000 Krediteinzahlung
Baukosten
Tilgung
Zinsen
Folgekosten
Unterhaltungskosten alte Halle
2016
0,9615 Krediteinzahlung
Baukosten
Tilgung
Zinsen
Folgekosten
2017
0,9246 Krediteinzahlung
Baukosten
Tilgung
Zinsen
Folgekosten
2018
0,8890 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
2019
0,8548 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
2020
0,8219 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
2021
0,7903 Tilgung
Zinsen

investive
Einzahlung
EUR
4
200.000

konsumtive
Einzahlung
EUR
5

investive konsumtive
Auszahlung Auszahlung
EUR
EUR
6
7
200.000
500
3.000

600.000
600.000
2.500
600.000
600.000
7.000

7.000
61.000
7.000
61.000
7.000
61.000
7.000

Barwert
Barwert
Einzahlung Auszahlung
EUR
EUR
8
9
200.000
0
0
200.000
0
0
0
500
0
0
0
3.000
576.923
0
0
576.923
0
0
0
2.404
0
0
554.734
0
0
554.734
0
0
0
6.472
0
0
0
0
0
6.223
0
54.229
0
0
0
5.984
0
52.143
0
0
0
5.753
0
50.138
0
0
0
5.532

Barwert
Summe
EUR
10
200.000
-200.000
0
-500
0
-3.000
576.923
-576.923
0
-2.404
0
554.734
-554.734
0
-6.472
0
0
-6.223
-54.229
0
-5.984
-52.143
0
-5.753
-50.138
0
-5.532

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

Folgekosten
0,7599 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,7307 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,7026 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,6756 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,6496 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,6246 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,6006 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,5775 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,5553 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,5339 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,5134 Tilgung
Zinsen

61.000
56.000
7.000
61.000
56.000
6.720
61.000
56.000
6.440
61.000
56.000
6.160
61.000
56.000
5.880
61.000
56.000
5.600
61.000
56.000
5.320
61.000
56.000
5.040
61.000
56.000
4.760
61.000
56.000
4.480
61.000
56.000
4.200

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

48.209
42.555
5.319
46.355
40.919
4.910
44.572
39.345
4.525
42.858
37.832
4.161
41.209
36.377
3.820
39.624
34.977
3.498
38.100
33.632
3.195
36.635
32.339
2.910
35.226
31.095
2.643
33.871
29.899
2.392
32.568
28.749
2.156

-48.209
-42.555
-5.319
-46.355
-40.919
-4.910
-44.572
-39.345
-4.525
-42.858
-37.832
-4.161
-41.209
-36.377
-3.820
-39.624
-34.977
-3.498
-38.100
-33.632
-3.195
-36.635
-32.339
-2.910
-35.226
-31.095
-2.643
-33.871
-29.899
-2.392
-32.568
-28.749
-2.156

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

Folgekosten
0,4936 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,4746 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,4564 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,4388 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,4220 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,4057 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,3901 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,3751 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,3607 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,3468 Tilgung
Zinsen
Folgekosten
0,3335 Tilgung
Zinsen

61.000
56.000
3.920
61.000
56.000
3.640
61.000
56.000
3.360
61.000
56.000
3.080
61.000
56.000
2.800
61.000
56.000
2.520
61.000
56.000
2.240
61.000
56.000
1.960
61.000
56.000
1.680
61.000
56.000
1.400
61.000
56.000
1.120

0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0

31.316
27.643
1.935
30.111
26.580
1.728
28.953
25.558
1.533
27.840
24.575
1.352
26.769
23.630
1.181
25.739
22.721
1.022
24.749
21.847
874
23.797
21.007
735
22.882
20.199
606
22.002
19.422
486
21.156
18.675
373

-31.316
-27.643
-1.935
-30.111
-26.580
-1.728
-28.953
-25.558
-1.533
-27.840
-24.575
-1.352
-26.769
-23.630
-1.181
-25.739
-22.721
-1.022
-24.749
-21.847
-874
-23.797
-21.007
-735
-22.882
-20.199
-606
-22.002
-19.422
-486
-21.156
-18.675
-373


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