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Osservatorio immobiliare urbano 2014 .pdf



Original filename: Osservatorio_immobiliare_urbano_2014.pdf
Title: Osservatorio urbano 2014 1-3
Author: FG HI A

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In collaborazione con:

OSSERVATORIO

immobiliare nazionale
s e t t o r e
u r b a n o
2

0

1

Centro
Studi

4

SETTORE URBANO - ANNO 2014

L'Osservatorio Immobiliare 2014 ha visto coinvolti tutti i Consigli Provinciali della
FIAIP dislocati sull'intero territorio Nazionale.
Gli Agenti Immobiliari associati alla Federazione, coadiuvati dai Presidenti Provinciali
e dai rispettivi Responsabili Territoriali dell'Osservatorio, hanno provveduto a fornire
al Centro Studi i valori di compravendita e di locazione delle singole zone di riferimento.
Successivamente, le Commissioni istituite localmente hanno elaborato i dati ricevuti
con quelli territorialmente omogenei rappresentando così, il reale andamento del
Mercato Immobiliare Italiano delle compravendite e delle locazioni.
Come nelle precedenti edizioni, oltre a rilevare i valori medi di mercato delle otto
più importanti città capoluogo, divise per quartieri e/o municipalità, ci siamo concentrati
sul "sentiment di mercato" degli operatori orientato, oltre che al presente, in particolar
modo alle previsioni sull'andamento del mercato immobiliare nel corso del 2015.
Il perdurarsi della crisi, e le mutate esigenze sia abitative che finanziarie degli Italiani,
ci impongono di interrogarci sul tema del futuro dell'edilizia residenziale italiana e
sulle questioni rilevanti dell'urbanistica contemporanea che ne conseguono,
immaginando la pianificazione di una nuova edilizia residenziale (sia pubblica che
privata), nonché la riqualificazione sostenibile in rapporto a quella esistente, in una
logica sempre più attuale che abbia come obiettivo il contenimento del "consumo
di suolo" oltre al contenimento dei consumi energetici e degli impatti ambientali.
Inoltre è necessario riflettere sui fenomeni di urbanizzazione, privilegiando le pratiche
di trasformazione sostenibile dell'esistente, piuttosto che l'espansione di nuovi
insediamenti.
Non a caso quindi, anche quest'anno l'Osservatorio Immobiliare 2014 è stato elaborato
in collaborazione con l'ENEA (Agenzia Nazionale per le nuove tecnologie, l'energia
e lo sviluppo economico sostenibile) e con l'I-Com (Istituto per la Competitività) a
cui va il mio personale ringraziamento unitamente a quello rivolto a tutti i Colleghi,
i Responsabili Provinciali, i Presidenti Provinciali che, nonostante il particolare momento
di crisi, hanno distratto tempo ed energie alle loro attività consentendo l'elaborazione
dell'Osservatorio da parte del Centro Studi.
L'Osservatorio 2014 può quindi considerarsi il risultato aggregato dei dati inseriti a
livello nazionale dagli agenti immobiliari Fiaip per le varie realtà regionali, divise
provincia per provincia.
Sul sito internet della Federazione nazionale (www.fiaip.it) sono reperibili i dati del
Rapporto sull'andamento del mercato immobiliare urbano 2014 e le previsioni per
l'anno 2015.

Mario Condò de Satriano
Vicepresidente Nazionale e Responsabile Centro Studi Fiaip

Efficienza energetica e mercato immobiliare: i dati 2014
La centralità del settore immobiliare nella partita dell'efficienza energetica - testimoniato
dagli ambiziosi obiettivi di risparmio al 2016 e al 2020 posti in capo al comparto in seguito
al recepimento delle Direttive Europee sull'efficienza energetica - ha spinto l'ENEA, l'Istituto
per la Competitività (I-Com) e la FIAIP a sviluppare una partnership al fine di monitorare
come le dinamiche di compravendita del mercato immobiliare italiano rispondano alla qualità
energetica di un edificio.
L'indagine è volta a rilevare le tendenze della domanda e dell'offerta di immobili, colte
attraverso la percezione dei mediatori immobiliari professionali, e fotografare la composizione
media delle transazioni immobiliari scomposte nel dettaglio della classe energetica dell'edificio
oggetto di compravendita. I dati sono il frutto delle elaborazioni delle risposte di oltre 1000
agenti immobiliari.
I dati 2014, in assoluta continuità con quelli del 2013, mostrano un mercato immobiliare
dominato da immobili di classe energetica G, che, a seconda della tipologia di immobile, varia
tra il 63% per i trilocali ed il 72% dei monolocali. Le compravendite 2014 di immobili
appartenenti alle prime quattro classi energetiche (A+; A; B e C) rappresenta tra il 10% e
il 14% del mercato (ma per ciascuna tipologia di immobile la classe C rappresenta circa la
metà delle transazioni).
Interessante, come segnale di mercato, il dato relativo agli immobili di pregio (seppur nello
scarso peso che hanno sul totale delle transazioni): il dato delle compravendite in questo
segmento per gli immobili di classe A+ e A è passato dal 6% del 2013 al 10% del 2014.
Anche i dati delle compravendite analizzati per stato di conservazione dell'immobile forniscono
spunti di analisi molto interessanti. Se infatti le compravendite 2014 di immobili nuovi si sono
realizzate per edifici di classe A+, A e B nel 49% dei casi (erano il 40% nel 2013), lo stesso
dato per gli immobili ristrutturati crolla al 6%, dimezzandosi rispetto al 2013.
Evidente anche il potenziale di efficientamento energetico degli immobili da ristrutturare per
i quali quasi il 90% delle compravendite nel 2014 è riferibile ad edifici in classe G (dato di
poco inferiore rispetto al 2013).
Passando dai dati di mercato alle percezioni degli attori del mercato stesso si nota come,
nella percezione degli agenti immobiliari, non siano cambiati in maniera sostanziale i fattori
di scelta dei compratori: tiene la variabile di prestazione energetica tra i primi elementi prese
in considerazione, insieme ad altri fattori quali l'ubicazione e la tipologia di immobile.
Anche la capacità di chi compra un immobile di apprezzare la qualità energetica di un edificio

Fonte: elaborazione I-Com su dati FIAIP

sembra migliorare. Scende infatti al 47% la percentuale dei compratori che sembrano mostrare
una non adeguata abilità nel valutare correttamente i benefici di un immobile di classe
energetica buona, rispetto al 52% dell'anno 2013. Analoga tendenza per il dato relativo a
chi vende (il dato 2104 è pari al 60%, sceso di circa 10 punti percentuali rispetto all'anno
precedente).
Meno incoraggianti i dati relativi all'utilità dell'attestato energetico per orientare le scelte del
mercato verso immobili di qualità energetica superiore. Il 60% di chi compra o vende un
immobile non lo ritiene uno strumento utile (lo stesso dato era pari al 55% nell'anno
precedente); percentuale che arriva al 42% nel caso degli agenti immobiliari (anche in questo
caso con un peggioramento di 5 punti percentuali rispetto al 2013).
I risultati dell'indagine mostrano un quadro complessivo della situazione del mercato immobiliare
rispetto alla variabile energetica composito e, in parte, contrastante.
Il mercato rimane evidentemente dominato da immobili di qualità energetica molto scadente
(anche per l'evidente peso degli edifici vecchi nello lo stock immobiliare), anche se delle
dinamiche di mercato di alcuni segmenti sembra aumentare il peso della qualità energetica,
come nel caso degli immobili di pregio. Questa tendenza può essere letta come un incoraggiante
segnale della crescente considerazione l'efficienza energetica di un edificio come elemento
essenziale e imprescindibile. Sarà dunque necessario trasferire questa consapevolezza anche
alle categorie edilizie di minor pregio per capitalizzare il potenziale di efficientamento del
settore immobiliare oggi ampiamente inespresso.
Incoraggianti anche i dati relativi alle nuove costruzioni, crescendo sensibilmente nel 2014
il peso delle compravendite di immobili efficienti rispetto all'anno precedente. Crolla però lo
stesso dato per gli immobili ristrutturati, segno che l'efficienza energetica non è un elemento
sufficientemente valorizzato nelle ristrutturazioni edilizie.
Anche il sentiment rispetto al tema dell'efficienza energetica degli attori del mercato immobiliare
presenta luci ed ombre. Se da una parte aumenta la consapevolezza dell'importanza della
variabile energetica di un edificio sia da parte di chi compra che di chi vende, lo strumento
della certificazione energetica continua a non essere percepito come utile nell'orientare il
mercato verso immobili efficienti. Peggiora infatti il dato della percezione dell'utilità dello
strumento nella lettura comparata dei dati 2014 e 2013: questa criticità potrebbe essere in
parte dovuta alle frequenti modifiche normative a livello nazionale e alla frammentazione
della materia a livello regionale.

Franco D'Amore
(I-Com)

Fonte: elaborazione I-Com su dati FIAIP

Antonio Disi
(ENEA)

VARIAZIONI PERCENTUALI RISPETTO
AL PRECEDENTE PERIODO (ANNO 2013)
Compravendita
Contratti di Compravendita

Andamento Prezzi

0,00%

0,00%
-7,39%

-2,00%
-5,00%
-4,00%

-10,28%

-6,00%

-14,58%

-10,00%

-14,82%

-22,58%

-19,93%
-25,18%

-16,50%

-8,00%

-15,00%
-10,00%
-12,00%

-20,00%

-14,00%
-25,00%
-16,00%
-18,00%

-30,00%
Abitazioni

Negozi

Uffici

Capannoni

Abitazioni

Negozi

Uffici

Capannoni

In generale, il mercato indica, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi
in forte diminuzione: di un 10,28% per le abitazioni e di un 14,58% per i negozi, si
attesta, sempre in diminuzione, attorno al 14,82% per gli uffici e al 16,50% per i
capannoni.
Per quanto riguarda il numero delle transazioni si rileva una flessione che varia dal
7,39% circa delle abitazioni al 25,18% dei capannoni, dal 22,58% dei negozi al 19,93%
per immobili ad uso ufficio.

TEMPO MEDIO DI VENDITA (inteso come il periodo intercorrente
tra la data di incarico di vendita e la data di sottoscrizione
del contratto preliminare di compravendita per gli immobili ad uso abitazione)

Abitazioni

Meno di un mese
2%

da 1 a 3 mesi
9%
da 3 a 6 mesi
17%
oltre 9
mesi
43%

da 6 a 9 mesi
29%
I dati rilevati per il 2014 indicano una percentuale per il tempo medio di vendita per
gli immobili ad uso abitativo dai 6 ai 9 mesi, in calo rispetto all’anno precedente. In
aumento rispetto al 2013 i periodi tra l’incarico e la vendita di 1-3 mesi, diminuisce
quello tra 3 e 6 mesi e aumentano quelli oltre i 9 mesi.

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VARIAZIONI PERCENTUALI RISPETTO
AL PRECEDENTE PERIODO (ANNO 2013)
Locazioni
Contratti di Locazione

Andamento Prezzi di Locazione

0,00%

8,00%
6,00%

-2,00%

-5,34%

4,00%

6,09%

2,00%

-4,00%
-12,29%

-6,00%

-11,86%

-12,70%

0,00%
-2,00%

-7,11%

-4,00%

-8,00%

-8,71%
-13,19%

-6,00%
-10,00%

-8,00%
-10,00%

-12,00%

-12,00%
-14,00%
Abitazioni

Negozi

Uffici

Capannoni

-14,00%
Abitazioni

Negozi

Uffici

Capannoni

Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2013, i prezzi generalmente hanno subito
una flessione (5,34%) per il comparto abitativo mentre per il commerciale la forte
diminuzione è valutata attorno al 12,29-12,70% circa.
I contratti di locazione risultano in aumento del 6,09% per gli affitti delle abitazioni,
mentre si riscontra una flessione dei contratti di circa 7,11% per i negozi, che diventa
più sensibile per le unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il 13,19% per i capannoni.

TEMPO MEDIO DI LOCAZIONE (inteso come il periodo intercorrente
tra la data di incarico di locazione e la data di sottoscrizione
del contratto di locazione per gli immobili ad uso abitazione)
Abitazioni

oltre 9
mesi
11%

Meno di un mese
14%

da 6 a 9 mesi
10%

da 3 a 6 mesi
27%

da 1 a 3 mesi
38%

Per il settore delle locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo sono
stazionari per il periodo da 1 a 3 e da 3 a 6 mesi. I tempi oltre i 9 mesi sono in aumento.

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ANDAMENTO DEL MERCATO DELLE COMPRAVENDITE
RISPETTO AL PRECEDENTE PERIODO (ANNO 2013)

Abitazioni
Domanda

Offerta

Aumento
18%

Stazionario
17%

Diminuzione
45%

Diminuzione
4%

Stazionario
37%

N. Compravendite

Aumento
79%

Aumento
18%

Diminuzione
56%

Stazionario
26%

Nel mercato per le abitazioni aumenta la domanda rispetto all’anno 2013, stazionaria
l’offerta di immobili ed un leggero aumento delle compravendite rispetto all’anno passato.
N.B.: le percentuali espresse dai grafici indicano solamente la tendenza e cioè:
- il 45% degli intervistati rileva che la domanda di abitazioni è stata in diminuzione,
- il 79% degli intervistati rileva che l’offerta di immobili è in aumento
- il 56% degli intervistati rileva che il numero delle compravendite è in diminuzione
ANDAMENTO DEL MERCATO DELLE LOCAZIONI
RISPETTO AL PRECEDENTE PERIODO - (ANNO 2013)

Abitazioni
Domanda

Offerta
Diminuzione
7%

Diminuzione
8%

Stazionario
28%

Aumento
48%

Aumento
65%

Stazionario
44%

N. Locazioni
Diminuzione
16%

Aumento
49%

Stazionario
35%

Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, una diminuzione dell’offerta.
Il 49% del campione ha rilevato un aumento del numero dei contratti.
N.B.: le percentuali espresse dai grafici indicano solamente la tendenza e cioè:
- il 65% degli intervistati rileva che la domanda di abitazioni da locare è in aumento
- il 48% degli intervistati rileva che l’offerta di immobili è in aumento
- il 49% degli intervistati rileva che il numero dei contratti di locazione è in aumento

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PERCENTUALI DI COMPRAVENDITA PREVALENTEMENTE CONCLUSE:
Esclusivamente con
mezzi propri
23%
Ricorso al sistema
creditizio (mutuo)
47%

A seguito di vendita
del proprio alloggio
30%

Il 47% delle compravendite avviene con il ricorso al sistema creditizio, in leggero
aumento le richieste di erogazioni rispetto al 2013.

TIPOLOGIA DI CLIENTI IN RIFERIMENTO AGLI AFFARI CONCLUSI
Imprese/Società
10%

Privati
90%

Tra le compravendite concluse nel 2014 risultano aumentate quelle con privati rispetto
a quelle con imprese e società

PERCENTUALE DI CONTRATTI CONCLUSI CON CLIENTI STRANIERI
Contratti di compravendita

Contratti di locazione

Extra Unione
Europea
19%

Extra Unione
Europea
22%

Unione Europea
78%

Unione Europea
81%

La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione vengono effettuati verso
cittadini dell’Unione Europea, stabile, rispetto al 2013, la percentuale di contratti conclusi
con clienti extracomunitari.
PERCENTUALE DELLE COMPRAVENDITE DI ALLOGGI
ABITATIVI CONCLUSE CON CLIENTI EXTRA U.E.
Esclusivamente con
mezzi propri
40%
Con ricorso al
sistema creditizio
(mutuo)
60%

Per il 2014 si rileva un aumento del 6% di extracomunitari che ricorrono al sistema
creditizio per l’acquisto di una casa; il 40% acquista un immobile esclusivamente con
mezzi propri.

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Studi

PERCENTUALE DI CONTRATTI CONCLUSI
CON LA COLLABORAZIONE DI ALTRE AGENZIE
Compravendite residenziali

Colleghi Fiaip
16%
Altri
9%

In autonomia
75%

PERCENTUALE DI CONTRATTI CONCLUSI
CON LA COLLABORAZIONE DI ALTRE AGENZIE
Locazioni in genere

Colleghi Fiaip
11%
Altri
7%

In autonomia
82%
Aumenta la percentuale di contratti di compravendita conclusi in collaborazione con i
colleghi Fiaip, sebbene sia evidente che le agenzie preferiscono concludere i contratti
(sia di compravendita che di locazione) in piena autonomia e che la collaborazione fra
di loro non sia molto sviluppata.

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