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SANCIONES POR EL ATRASO EN EL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES .pdf


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Title: (condominios.cl - Art\355culo #30: SANCIONES POR EL ATRASO EN EL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES)
Author: Marco

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condominios.cl - Artículo #30: SANCIONES POR EL ATRASO EN EL PAGO DE LOS GASTOS...

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Julio / 2002

SANCIONES POR EL ATRASO EN EL PAGO DE LOS GASTOS COMUNES
Por: José Manuel Figueroa Valdés
Abogado, Asesor de Comunidades

El Régimen de Copropiedad Inmobiliaria, se encuentra contenido en la Ley 19.537, que entró en vigencia en nuestro país
con fecha 16 de Diciembre de 1997, normativa que fue posteriormente complementada con la dictación del Reglamento
de la Ley, mediante el Decreto Supremo Nº 46 del MINVU, (Diario Oficial 17.06.98), cuerpos normativos que contienen
importantes modificaciones en materia de sanciones por el no pago oportuno de los gastos comunes.
Las principales innovaciones sobre el particular, son las siguientes:
I) SUSPENSIÓN DEL SUMINISTRO DE ENERGÍA ELÉCTRICA.
1.- Consagración Legal.
Constituyó uno de los logros más importantes obtenidos por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, el consagrar a rango
legal, la facultad de suspender el suministro del servicio eléctrico, respecto de aquellos propietarios que se encuentren en
mora en el pago de los gastos comunes del condominio, facultad que se encontraba contenida sólo a nivel de Decreto en
la legislación anterior (artículo 19 del Decreto 695).
Es así, como el artículo 5º, inciso 3º de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria dispone que: "El Reglamento de Copropiedad
podrá autorizar al Administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la
suspensión del servicio eléctrico que suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el
pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo
suministren, a requerimiento escrito del Administrador y previa autorización de Comité de Administración, deberán
suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren en la misma situación
descrita en el inciso anterior".
Por su parte, el artículo 14º del Reglamento de la ley, preceptúa que: "El reglamento de copropiedad podrá autorizar al
administrador para que, con el acuerdo previo del Comité de Administración para cada caso en particular, proceda a
suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se
encuentren morosos en el pago de 3 ó más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo
suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del Comité de Administración para cada caso
en particular, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren
morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes".
Ahora bien, en el Mensaje enviado por el ejecutivo a la Cámara de Diputados, en la tramitación de la Ley de Copropiedad
Inmobiliaria, se estableció que "Para facilitar el cobro de los gastos comunes se faculta a los administradores para pedir a

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las empresas que proporcionan servicios básicos, que corten estos suministros a aquellos copropietarios que se
encuentren morosos en los gastos comunes, aún cuando estén al día en sus cuentas individuales".
2.- Legislación anterior y su jurisprudencia.
Recordemos que la suspensión del suministro del servicio de energía eléctrica, no tenía en la legislación anterior una
consagración legal, sino que tan sólo estaba contenida en el Decreto 695, (Reglamento sobre Comunidades de
Copropietarios de Edificios, publicado en el Diario Oficial el 22 de Diciembre de 1971), que en su artículo 19 preceptuaba
que "Las empresas que proporcionen suministro de agua potable, gas o energía eléctrica, no podrán suspender el
servicio que proporcionen en un edificio sometido a las normas del Capítulo V del Decreto Supremo Nº 880, de 1963, sino
respecto de aquellos copropietarios que se encuentren en mora en el pago de los gastos comunes, y aceptarán, en
consecuencia, los pagos parciales que efectúe el administrador del edificio con imputación a pisos o departamentos
determinados.
La norma anterior se aplicará en todos aquellos edificios en que sea susceptible la suspensión de los servicios respecto a
departamentos individuales, sin afectar la totalidad del inmueble".
Durante la vigencia del artículo 19 del Decreto 695, actualmente derogado, nuestros tribunales de justicia interpretaron
esta norma reglamentaria, conociendo de diferentes recursos de protección, aceptando y reconociendo la facultad del
administrador, de poder solicitar el corte del suministro eléctrico, respecto a aquellos copropietarios que adeudaran gastos
comunes del edificio.
3.- Requisitos para proceder al corte de suministro eléctrico.
El artículo 5º, inciso 3º, y el artículo 28º, letra e), ambos en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, con relación al artículo
14º, inciso 1º y 2º del Reglamento de la Ley, exigen para poder efectuar el correspondiente corte del suministro eléctrico,
dar cumplimiento a los siguientes requisitos:
a. Que se trate de unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o
discontinuas de los gastos comunes.
Atendiendo a que la disposición legal no distingue, debemos concluir que el requisito es aplicable tanto a los
gastos comunes ordinarios como extraordinarios.
b. Estipulación en el Reglamento de Copropiedad.
Es indispensable que la medida en cuestión se encuentre consagrada en el respectivo reglamento de
copropiedad, según lo establece el artículo 28º letra e) de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
A contrario sensu, no encontrándose establecida esta medida en el Reglamento de Copropiedad respectivo, no
podrá efectuarse el respectivo corte, con excepción de la situación de las comunidades de copropietarios
existentes con anterioridad a la vigencia de la ley de copropiedad inmobiliaria, establecidas en el artículo 49 de la
Ley, a la cual nos referiremos a continuación.
c. Autorización otorgada al Administrador.
Es así, como el respectivo reglamento de copropiedad debe autorizar al administrador para que requiera la

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suspensión del servicio eléctrico.
d. Acuerdo previo del Comité de Administración.
El administrador requiere el acuerdo previo del Comité de Administración, para cada caso en particular, para
efectuar el correspondiente corte del servicio eléctrico.
e. Servicios propios de control.
Para que el administrador pueda suspender el servicio eléctrico, cumpliendo previamente con los requisitos antes
descritos, será preciso que el condominio disponga de sistemas propios de control para el paso de dichos
servicios.
En el evento que el condominio no dispusiere de los indicados sistemas de control, serán las empresas que
suministran el respectivo servicio, a requerimiento escrito del administrador, y previa autorización del Comité de
Administración para cada caso en particular, quienes deberán suspender el servicio que proporcionan a aquellas
unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de
gastos comunes, según lo establece el artículo 5º, inciso final de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, con relación
al artículo 14º, inciso 2º del Reglamento de la citada Ley.
4.- Situación especial de las comunidades de copropietarios acogidos a la ley de propiedad horizontal con
anterioridad a la vigencia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria con relación al corte del suministro eléctrico.
Atendiendo a que en la legislación anterior (artículo 19 del Decreto 695), no se establecía como requisito para el corte del
suministro eléctrico, que esta medida se encontrara expresamente establecida en el Reglamento de Copropiedad, y con
el objeto de hacer aplicable este tipo de apremios a las comunidades de copropietarios existente con anterioridad a la
vigencia de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, el artículo 49, inciso 2º de la ley vigente, dispuso que: "En los casos que
esta ley exija que una determinada facultad o derecho esté establecida en el reglamento de copropiedad, se presumirá tal
autorización respecto de los reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a la vigencia de esta ley, salvo
acuerdo en contrario de una asamblea extraordinaria de copropietarios".
En otras palabras, la ley presume en este caso, que en el respectivo reglamento de copropiedad se encuentra
consagrada la facultad de solicitar el corte de energía eléctrica, salvo que un acuerdo adoptado en una asamblea
extraordinaria de copropietarios disponga lo contrario.
Pensamos que la norma legal recién transcrita, resulta necesaria para que las comunidades de copropietarios acogidas
bajo el régimen anterior, puedan también aplicar estas medidas de apremio, en contra de los copropietarios morosos.
II) COBRO DE INTERESES Y/O MULTAS.
Recordemos que todos y cada uno de los copropietarios tienen la obligación de contribuir al pago de los gastos comunes,
en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común -salvo que el Reglamento de Copropiedad
establezca otra forma de contribución-, dentro del plazo y periodicidad que establezca el Reglamento de Copropiedad.
En este aspecto, el artículo 5º de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, consagra la sanción al no cumplimiento o al retardo
en el cumplimiento de la obligación de los copropietarios de efectuar el correspondiente pago de los gastos comunes.

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En efecto, la norma recién aludida dispone que "cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad
y en los plazos que establezca el reglamento de Copropiedad. Si incurriera en mora, la deuda devengará el interés
máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el Reglamento de
Copropiedad".
Por consiguiente, la Ley de Copropiedad Inmobiliaria prescribe como sanción, el que se devengue el interés máximo
convencional.
En este caso, por tratarse de una obligación de dinero, es la ley la que evalúa los perjuicios producidos, que se traducen
en el pago del interés máximo convencional sobre la suma adeudada.
Ahora bien, debe relacionarse esta materia, con las normas de carácter general, en cuanto a la indemnización por no
pago de una cantidad de dinero, contenida principalmente en el artículo 1.559 del Código Civil y en la Ley 18.010 (Diario
Oficial 27-06-81) sobre operaciones de crédito en dinero, de cuyo análisis y concordancia podemos colegir lo siguiente:
1. Si el reglamento de copropiedad nada dice sobre el particular, el incumplimiento de la obligación de contribuir al
pago de los gastos comunes en el plazo indicado, devengará el interés máximo convencional para operaciones no
reajustables. (Artículo 5º Ley de Copropiedad Inmobiliaria). Por consiguiente, en esta situación no puede cobrarse
un interés distinto al máximo convencional.
2. En virtud de la autonomía de la voluntad y de la libertad contractual, principios presentes en el campo del derecho
privado y en especial en materia de contratos, los copropietarios pueden estipular en el respectivo reglamento de
copropiedad, el devengamiento de un interés inferior al interés máximo convencional.
En el caso que sea superior al interés máximo convencional, se tendrá por no escrito, y en tal caso, los intereses
se reducirán al interés corriente que rija al momento de la convención, según lo establece el artículo 8º de la Ley
18.010.
3. En virtud de lo dispuesto en el artículo 28, letra e) de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, los copropietarios
pueden convenir en el Reglamento de Copropiedad multas por incumplimiento de obligaciones.
Pensamos que si el Reglamento establece una multa por no pago oportuno de los gastos comunes, ella en
conjunto con el interés estipulado en el reglamento de copropiedad, no puede exceder al interés máximo
convencional, definido en el artículo 6º de la Ley 18.010.
En consecuencia, se tendrá por no escrito todo pacto de intereses y/o multas que excedan al máximo
convencional, y en tal caso los intereses y/o multas se reducirán al interés corriente que rige al momento de la
convención.
4. A nuestro juicio, los copropietarios pueden establecer, en el reglamento particular o en una asamblea de
copropietarios, el pago de multas por violación e infracción a obligaciones que no tengan indicada por la ley una
sanción específica.
III) COBRO JUDICIAL DE LOS GASTOS COMUNES.
Sin perjuicio de las sanciones señaladas anteriormente, el administrador en su calidad de representante legal del
condominio, tiene además una acción judicial para perseguir el cobro de los gastos comunes impagos, la que se ejerce
en contra del actual propietario de la unidad, mediante el procedimiento ejecutivo contemplado en los artículos 434 y
siguientes del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual se obtiene el cumplimiento forzado de la obligación de

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pagar los gastos comunes adeudados por los copropietarios de los condominios sometidos al Régimen de Copropiedad
Inmobiliaria, pudiendo embargarse y sacarse a remate la propiedad objeto de la deuda.
Este tipo de juicios es de competencia de los Tribunales Ordinarios de Justicia, esto es del Juez Civil correspondiente y la
tramitación del mismo se rige por las normas del Código de Procedimiento Civil, existiendo normas especiales en la Ley
de Copropiedad Inmobiliaria en materia del título ejecutivo, (art. 27), y notificación de la demanda (art. 6º).

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