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PPCC Pisitófilos Creditófagos Primavera 2017 .pdf



Original filename: PPCC-Pisitófilos Creditófagos Primavera 2017.pdf

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En septiembre de 2016 publicamos un estudio sobre el estado de lo inmobiliario:
https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2371.msg147661#msg147661
https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2371.msg147664#msg147664
https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2371.msg147686#msg147686
En este post actualizamos los indicadores principales:
Visados de obra nueva
Nuestra proyección de mayo de 2016, en la que ridiculizábamos lo que denominaban "disparo", se ha cumplido.
Proyectábamos entre 60 y 67 mil, y resultaron ser 64 mil en 2016.
Esa proyección anterior está disponible aquí: https://www.transicionestructural.net
/index.php?topic=2359.msg144861#msg144861
La gráfica incluyendo todo 2016 y nuestra proyección para 2017 es ésta:

Stock inmobiliario
Fomento, que suele actualizar datos trimestralmente y con un decalaje de 3 o 4 meses, todavía no ha publicado los datos de
2016 (mañana será 1 de junio de 2017).
Según el INE, las transacciones de viviendas nuevas disminuyeron en 2016 (el crecimiento fue todo debido a la vivienda
usada), luego no cabría esperar grandes disminuciones del stock.
Hasta que Fomento no actualice datos nos quedamos con la foto anterior (cuando publicitaban a bombo y platillo que el
stock había bajado de 500.000):

Recuerden lo que comentábamos entonces: "Del stock de vivienda nueva, según Tinsa, alrededor de un 4% no está en venta
ni alquiler, y el 86,1% (el 89,7% del que está en venta o alquiler) está en manos de la banca (bancos o sus servicers
inmobiliarios) y de Sareb. El congelador está bien repleto y acapara casi la totalidad del stock de vivienda nueva."
Salarios
Continuamos con los datos del INE para 2014:
Moda = 16.490,80 euros brutos al año
Mediana = 19.263,78 euros brutos al año
Media = 22.858,17 euros brutos al año
Según datosmacro.com, el salario medio ha crecido un 1,98% de 2014 a 2016. Según el INE, el IPC ha crecido un 2,7% de
enero de 2015 a enero de 2017. No hay lugar a alegrías.
Empleo
El empleo mejora estadísticamente, con una tasa de desempleo que acababa de bajar del 20% en nuestro anterior informe,
cerró 2016 al 18,91% y debe estar ahora en torno al 18%.
El desempleo juvenil cerró 2016 al 42,91% (3,3 puntos menos que en 2015).
Continúa la tendencia de empleo de baja calidad: más de un 90% de los nuevos contratos son temporales, salarios bajos,
etc.
Endeudamiento
El endeudamiento de los hogares descendió pero más lentamente, un 1,7% hasta los 713.005 millones de euros. De ese
monto, la deuda vinculada a vivienda ha descenido poco, de 550.000 a 544.527 millones de euros.
Las empresas cerraron 2015 con una deuda de 920.058 millones de euros, que disminuyó a 908.000 en abril pero volvió a
repuntar para cerrar el año prácticamente en plano, con 915.743 millones de euros.
Disculpen el gráfico casero, pero no hemos encontrado uno fetén:

Para la deuda vinculada a vivienda vale el mismo gráfico por lo leve de la bajada. Pongan "Dic-16" en lugar de "May-16" en
el eje de abscisas y tendrán una buena estimación:

Endeudamiento público
¿Qué les vamos a contar? EFTF. Se llegó a dar una deuda del 100,3% a cierre de 2016, pero el dato oficial quedó en un
98,98%.

Lo importante es que la deuda subió, pero se calculó un PIB más alto, con lo que el porcentaje disminuyó por debajo del
psicológico 100%:
Citar

[...] obedece fundamentalmente al importante crecimiento de la actividad, que engorda el PIB y, en consecuencia,
reduce el tamaño de la deuda en proporción a la economía. Es decir, no se ha producido ninguna amortización de
deuda que haya bajado el montante que se debe. Al contrario: en términos brutos el endeudamiento subió en 32.438
millones en el año hasta alcanzar los 1,105 billones de euros, ligeramente por debajo del récord absoluto anotado en
septiembre de 2016 con 1,107 billones.

http://economia.elpais.com/economia/2017/02/17/actualidad/1487322699_506307.html
Se puede proyectar la deuda a final de 2017 a unos 1,170 billones, con lo que la evolución en términos absolutos (euros, no
% del PIB) sería:

Hipotecas
Número
Repunta el número de hipotecas, pero pese a los mensajes triunfalistas (a menudo basados en picos mes a mes) la
tendencia sigue siendo la misma que desde el cuarto trimestre de 2013:

Importe
El importe medio ha subido de 107.861 euros en marzo de 2016 a 114.469 en marzo de 2017 (una subida del 6,13%).

Lo preocupante es que se vuelven a ver noticias que, más o menos solapadamente, hablan de relax a la hora de conceder
hipotecas.
Saldo vivo hipotecario
Baja lentamente, un 4,4% a lo largo de 2016:

Lo preocupante es que se conceden más hipotecas y de mayor cuantía por falta de ahorro de los españoles:

https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2017/03/23/745832-aviso-a-futuros-hipotecados-no-soloes-importante-el-trabajo-tambien-los-ahorros
Créditos dudosos y morosidad
Dato preocupante; se detiene la caída de la morosidad:

Súmenle la concesión de más hipotecas a mayor importe medio, la previsión de subidas de tipos en el futuro cercano y los
poltergeists que comentaba azku (https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2371.msg147667#msg147667).
Precios inmobiliarios
No ha cambiado lo sustancial de nuestro anterior post sobre el tema:
https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2371.msg147664#msg147664
Aunque sí podemos jugar con la suposición a futuro que hicimos a petición de R.G.C.I.M., y que recordamos que hay que
coger con pinzas. Todos los supuestos que hicimos los tienen en este post:
https://www.transicionestructural.net/index.php?topic=2371.msg147712#msg147712
Supusimos, según Sociedad de Tasación, una subida del 5% en 2016 hasta los 1.502 euros/m2. Pero el dato real ha sido de
2,5% hasta los 1.469 euros/m2. Así que la gráfica actualizada es:

Recordamos que "elp" es el nivel de precios de equilibrio a largo plazo y "1,2 pax" es ese mismo nivel de equilibrio corregido
por el efecto parejita y para el nivel actual de paro (trabajan 1,2 personas de cada pareja en media).
Comentar que hay datos de precios de 2016 para todos los gustos:
- el 1,5% de Fomento
- el 2,4% de Sociedad de Tasación y creo recordar que otra fuente.
- el 2,7% de Tinsa para grandes ciudades
- el 2,9% de idealista

- el 5,7% que da el Colegio de Registradores
Para la vivienda usada:
- Tecnocasa y Pompeu Fabra daban subidas del 7,37% interanual en el segundo semestre de 2016, con subidas del 12,64%
y del 6,84% en Barcelona y Madrid.
- idealista daba bajadas del 5,4% de febrero de 2016 al mismo mes de 2017, pero subidas del 16% y 3,3% en Barcelona y
Madrid de enero de 2016 a enero de 2017.
Puede haber polarizaciones, pero las subidas de precios más altas (bidigitales) parecen ser bastante exageradas o no
representativas (cogidas de mes a mes o interanualmente para un mes específico).
El Gobierno, por su parte, aprueba medidas para intentar apuntalar la antinuatural subida de precios, como seguir
congelando el mercado mediante Sareb o dar ayudas de hasta 10.800 euros por la compra de vivienda.
Alquiler
Como hemos publicado hoy mismo en este hilo, la subida es del 10,2% según Fotocasa, con subidas marcadas en Barcelona
y Madrid, y situaciones altamente anormales en lugares como Baleares (en algunas de cuyas islas quedan puestos de
trabajo vacantes por la imposibilidad de vivir - altísimos alquileres).
A esto se suman los fenómenos de:
- el "alquiler turístico", de alto precio y muy corta duración, a través de plataformas digitales, y que suele escapar al fisco.
- el empujón (negativo) del gobierno, al dar ayudas a alquileres de ahsta 900 euros en lugar de 600, normalizando y
oficializando precios anormales para un país de cientoeuristas - amén de desviar aún más parte de los fondos públicos a
manos de los rentistas inmobiliarios.
Conclusiones
No ha cambiado en nada lo sustancial del análisis. Como novedades:
- Es preocupante que se ralenticen la disminución del endeudamiento y la bajada de la morosidad, y que se perciba cierta
"alegría" en la concesión de hipotecas (así como crédito al consumo).
- Se dan más hipotecas y por un importe medio algo mayor, pero se debe a menor capacidad de ahorro de los hogares.
- El desempleo baja, pero el empleo creado es de baja calidad por temporalidad y bajos niveles salariales.
- Hay mucha divergencia en los cálculos de precios, que parece debida a dos factores: polarización por zonas y distorsiones
interesadas. La subida de precios en 2016 no es bidigital, excepto quizá en Barcelona, y está entre el 3% y el 7% en Madrid.
A nivel nacional, entre el 1,5% y el 5,7%. Sube la vivienda usada y baja la nueva (la primera suele salir a la venta a precios
más razonables que la segunda). Esta es la foto de la Reburbuja.
- El Gobierno del Registrador intenta apuntalar la Reburbuja como puede, con ayudas insensatas tanto a la compra como al
alquiler, como hemos venido publicando recientemente.
- Comienza a haber vientos de cara como posibilidad de subidas del tipo de interés, caídas de los REITs en EEUU, caída de la
principal entidad hipotecaria en Canadá, en ambos países vuelve el pase de pisos, etc. En España, Sareb, Colonial y otros
parecen aprestarse a salir a bolsa antes de 2018 o a comienzos de 2018; Sareb bloquea grandes operaciones con fondos
(Reyal, publicado ayer) y desde el Gobierno y medios afines al seztóh no cesan las afirmaciones de que NO hay burbuja sino
sana recuperación.


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